Kategória: publikacie

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Stavebníkom pritom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Zmluvou o výstavbe sa vymedzujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán pri výstavbe alebo nadstavbe medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy

Medzi náležitosti zmluvy o výstavbe, ktoré zákonná úprava striktne vyžaduje, patrí v prvom rade určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome. V prípade, že sú vlastníkmi niektorých bytov manželia, a tieto byty patria do ich BSM, na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.

Ďalšími náležitosťami zmluvy sú vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, príp. definíciu tých spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci.

Ďalej je to vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Podstatnou obsahovou náležitosťou zmluvy o výstavbe je aj úpravu práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek. Ak teda výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluvu so stavebníkom uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva tak musí obsahovať presné vymedzenie – identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V danej súvislosti je namieste ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Danú záležitosť by som odporučil v zmluve náležite ošetriť tak, aby nespôsobovala medzi zmluvnými stranami pochybnosti a nevyvolávala zbytočné spory.

Zmluva o výstavbe by mala obsahovať aj určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spravidla si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia spomedzi seba určitých ľudí, ktorý budú ostatných vlastníkov zastupovať pred stavebníkom v súvislosti s realizáciou výstavby, a to aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch – napr. zatečením dažďovou vodou a pod.

V danej súvislosti by si mali vlastníci bytov v prípadu škodnej udalosti vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nie vždy môže byť stavebník hráč fair – play a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Financovanie výstavby a kataster nehnuteľností

Dôležitou náležitosťou zmluvy je spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Treba zdôrazniť fakt, že na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov. Nakoľko sa pri výstavbe bytov podľa zmluvy o výstavbe jedná o častú otázku našich čitateľov, je možné, že sa k danej téme vrátime v niektorom z nasledujúcich čísel KTN.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Pri právnych úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťami je možné dať sa zastúpiť inou fyzickou osobou, príp. právnickou osobou. Občiansky zákonník v danej súvislosti diferencuje medzi zákonným zastúpením a zastúpením na základe tzv. dohody o plnomocenstve.

Zákonné zastúpenie

Zákonné zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu. Typickým príkladom zákonného zastúpenia je zastúpenie maloletého dieťaťa. Kto je jeho zákonným zástupcom, ustanovuje zákon č. 36/2005 Z. z. o rodine. Uvedené zastúpenie maloletého vyplýva z jeho nedostatočného veku a rozumovej i vôľovej spôsobilosti. Maloletí síce sú spôsobilí na právne úkony, ale len tie, ktoré sú svojou povahou primerané ich rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku. Pokiaľ by napr. išlo o právne úkony súvisiace so spravovaním ich majetku, najmä nehnuteľného, samostatne s ním nakladať nemôžu. Pokiaľ maloletý žije v usporiadanej rodine, sú jeho zákonnými zástupcami obaja jeho rodičia. Ak nie, je ním ten s rodičov, ktorému bol maloletý zverený do osobnej starostlivosti. V takom prípade je zákonný zástupca povinný spravovať  majetok maloletého a ak nejde pri tejto správe o bežnú vec (bežnou vecou nie je napr. scudzenie nehnuteľnosti, založenie nehnuteľnosti a pod.), zákon vyžaduje na také nakladanie s majetkom schválenie súdu. V danej veci je možné nás kontaktovať na nižšie uvedenom elektronickom kontakte ako i v prípade vypracovania náležitého plnomocenstva. Zvláštnou formou zastúpenia je opatrovník, ktorý sa ustanovuje osobám, ktoré boli rozhodnutím súdu buď  úplne pozbavené spôsobilosti na právne úkony, alebo ich spôsobilosť na právne úkony bola obmedzená. Opatrovník sa ustanovuje aj osobám, ktorých pobyt nie je známy a jeho ustanovenie si vyžaduje ochrana ich záujmov alebo verejný záujem, prípadne iný vážny dôvod.

Zastúpenie na základe dohody o plnomocenstve  

Dohoda o plnomocenstve je listina, v ktorej splnomocniteľ oprávňuje splnomocnenca robiť v mene splnomocniteľa právny úkon, príp. viaceré právne úkony. Je nevyhnutné, aby v dohode bol uvedený rozsah splnomocnencovho oprávnenia. Splnomocnencom môže byť ak fyzická tak i právnická osoba. Ak je plnomocenstvo udelené právnickej osobe, právne úkony v mene splnomocniteľa robí buď jej štatutárny orgán alebo osoba poverená štatutárnym orgánom. Zákon umožňuje, aby jednu osobu zastupovali aj viacerí splnomocnenci, pritom ak v plnomocenstve nie je uvedené inak, konajú títo spoločne.  Splnomocnenec je oprávnený na všetky právne úkony vymedzené v plnomocenstve, a z týchto úkonov vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému – teda splnomocniteľovi.  Pokiaľ by však splnomocniteľ dal splnomocnencovi pokyny mimo plnomocenstva, tieto nemajú vplyv na právne účinky voči osobám, vo vzťahu ku ktorým splnomocnenec konal. To však neplatí, ak týmto osobám boli tieto pokyny známe. Pokiaľ ide o otázku právnej formy dohody o plnomocenstve ohľadne nehnuteľností, na uvedené odpovedá Občiansky zákonník v § 31 ods. 4, ako aj platná judikatúra, rozsudok R 26/1956: „Prejav, ktorým sa dáva zmocnenie na právne úkony o právach k nehnuteľnostiam, musí byť urobený práve tak, ako právne úkony samy, v písomnej forme (§ 40 OZ). Nedostatok v predpísanej forme nemožno nahradzovať neformálnym, prípadne konkludentným prejavom vôle.“

Prekročenie oprávnenia z plnomocenstva a otázka jeho schválenia  

Ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie, splnomocniteľ je jeho konaním viazaný, len ak jeho konanie schválil. Splnomocniteľ je však povinný oznámiť osobe, s ktorom splnomocnenec konal, svoj nesúhlas bez zbytočného odkladu po tom, ako sa o prekročení oprávnenia dozvedel. Inak platí, že prekročenie bolo schválené. Môže nastať aj situácia, kedy niekto buď prekročí svoje oprávnenie alebo koná za niekoho bez plnomocenstva. V takom prípade platí, že z takého konania je zaviazaná konajúca osoba, ibaže osoba, za ktorú sa konalo, právny úkon dodatočne bez zbytočného konania schválila. V opačnom prípade sa konajúci vystavuje nebezpečenstvu, že osoba, s ktorou konal bez plnomocenstva, bude od neho požadovať buď splnenie záväzku alebo náhradu takto spôsobenej škody.

Zánik plnomocenstva

K zániku plnomocenstva dochádza na základe viacerých skutočností, a to vykonaním úkonu, na ktorý bolo plnomocenstvo obmedzené, výpoveďou plnomocenstva splnomocnencom, odvolaním plnomocenstva splnomocniteľom a smrťou splnomocnenca. Pokiaľ by došlo k smrti splnomocniteľa, k zániku plnomocenstva dochádza, len ak jeho práva a záväzky neprešli na jeho právneho nástupcu. V súvislosti so zánikom plnomocenstva jeho odvolaním platí fikcia trvania právnych následkov úkonov urobených splnomocnencom, a to do doby, kedy sa splnomocniteľ o zániku plnomocenstva dozvedel.  Uvedené je však vylúčené, ak konajúci o zániku plnomocenstva vedel alebo musel vedieť. Splnomocnenec je povinný pri úmrtí splnomocniteľa alebo pri vypovedaní plnomocenstva urobiť ešte všetky úkony, ktoré neznesú odklad, aby splnomocniteľ neutrpel ujmu na svojich právach. I tu platí fikcia zachovania účinkov úkonov vykonaných splnomocnencom – za podmienky, že tieto úkony neodporujú tomu, čo zariadil splnomocniteľ alebo jeho právny nástupca.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom – práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust. §§ 663 – 685 (pozn. zákon č. 40/1964 Zb., ďalej v texte len ako „OZ“).  Obligačnú stránku nájomného vzťahu na strane prenajímateľa vymedzujú nasledovné povinnosti:

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie

Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v §664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods.1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou – neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná zmluva má všetky esenciálne náležitosti – hlavne určenie zmluvných strán a určenie predmetu nájmu – nájomná zmluva je platná. Ďalším dôvodom je, že §664 OZje dispozitívny a ponecháva na účastníkov nájomného vzťahu, ako si svoj vzťah medzi sebou upravia. Prenajatá vec by mala byť nájomcovi odovzdaná v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, príp. na obvyklé užívanie, ak sa spôsob užívania v nájomnej zmluve nedohodol, a vec by nemala trpieť právnymi alebo faktickými vadami (napr. ak by si tretia osoba uplatňovala právo k predmetu nájmu). Prenajímateľ za splnenie svojej povinnosti zodpovedá podľa §§ 673, 674, 679 ods. 1 a ods.2 OZa 684 OZ, ako aj podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za škody. Zmluvné strany – nájomca a prenajímateľ – si môžu medzi sebou dohodnúť podmienky, ktoré sú odchylné od právnej úpravy v §664 OZ(napr. že predmet nájmu bude odovzdaný v stave nespôsobilom na užívanie, nájomca bude mať povinnosť uviesť predmet nájmu do spôsobilého stavu a v tomto stave ho udržiavať a pod.). Ak by došlo k uvedenému dojednaniu, v uvedenej situácii by prichádzalo do úvahy premietnuť takto voľne dojednané podmienky nájmu tiež do výšky nájomného. Nie je ani vylúčená dohoda, podľa ktorej by náklady na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie/náklady na udržiavanie predmetu nájmu v plnej výške znášal nájomca.

Povinnosť udržiavať prenajatú vec v stave

… a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, inak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. V danom prípade § 664 OZpredstavuje osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu. Spôsobilosť predmetu nájmu znamená jednak spôsobilosť faktickú, tj. že vec má všetky náležitosti, súčiastky, ktoré umožňujú predmet nájmu užívať na konkrétny účel, a jednak spôsobilosť právna – že sú splnené všetky zákonom ustanovené podmienky na užívanie veci – napr. že nehnuteľnosť (byt) je v stave spôsobilom na bývanie (viď rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 9 Co 8/73). Podľa uvedeného rozsudku: „V konaní pred súdom sa možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovenia Stavebného zákona dávať vlastníkovi  stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľskom  stave, ale nariaďovať aj úpravy nevyhnutné z dôvodu verejného záujmu. Splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovení Občianskeho zákonníka, by bolo možné žalovať, pokiaľ sa k tomu majiteľ domu zmluvne zaviazal nad rámec svojej zákonnej povinnosti.“  Prenajímateľ je síce povinný udržiavať predmet nájmu a vykonávať všetky opravy, na ktoré je povinný, avšak i nájomca má povinnosť voči prenajímateľovi – a to povinnosť oznamovať mu potrebu všetkých opráv a poskytovať mu v danej súvislosti všetku potrebnú súčinnosť. Ak by nájomca nemohol predmet nájmu, napr. byt, užívať vôbec alebo len obmedzene, patrilo by mu právo buď neplatiť nájomné vôbec (viď §673 OZ) alebo nárok na uplatnenie zľavy z nájomného.

Povinnosť zdržať sa zásahov do užívania veci nájomcom

Ďalšia základná povinnosť prenajímateľa je uvedená v § 665 ods.1 OZ. Uvedená povinnosť prenajímateľa korešponduje na druhej strane s právom nájomcu riadne a nerušene užívať predmet nájmu. Nakoľko prenajímateľ má právo od nájomcu požadovať prístup k predmetu nájmu za Účelom kontroly a výkonu údržby a opráv, výkon kontroly by nebolo možné považovať za neoprávnený zásah do užívania veci nájomcom. Uvedené by však neplatilo a došlo by k porušeniu povinnosti prenajímateľa zdržať sa zásahov do užívania veci nájomcom v prípade, ak by prenajímateľ vykonával kontrolu v nevhodnú dobu, nevhodným spôsobom alebo v neprítomnosti nájomcu. Ak by prenajímateľ porušil svoju povinnosť podľa § 665 ods.1 OZ, mohol by čeliť zo strany nájomcu buď žalobe podľa § 126 ods.2 OZalebo žalobe podľa § 127 ods.1 OZ. Ohľadne vypracovania nájomnej zmluvy je v každom smere vhodné obrátiť sa na právnika.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

V slovenskej spoločnosti dlhodobo rezonovala otázka rozporuplného konania nebankových subjektov, ktoré poskytli občanom pôžičky na základe zmluvy o pôžičke, pričom občania za splnenie svojich záväzkov vrátiť požičanú sumu spolu s príslušným úrokom „ručili“ svojimi nehnuteľnosťami. Súčasťou týchto zmlúv bolo ustanovenie o tzv. zabezpečení záväzku prevodom práva k nehnuteľnosti. A tak v mnohých prípadoch došlo k uzavretiu zmlúv, z ktorých vyplývajúce záväzky občania neboli schopní, a to i pri vynaložení dobrej vôle, plniť. V konečnom dôsledku stratili svoje obydlia, domy, byty a de facto sa ocitli na ulici. Daným postupom nebankových subjektov sa rozširoval pre celú spoločnosť závažný problém bezdomovstva a pretrvával protiprávny stav. Nakoľko mnohí z Vás, vážení čitatelia, nás kontaktovali práve vo vyššie načrtnutej veci, v nasledujúcich riadkoch Vám prinášame náležitú informáciu, ako postupovať v súlade so zákonom v rámci zmluvných vzťahoch súvisiacich s pôžičkami pri zabezpečení záväzku prevodom práva k nehnuteľnosti.

Zabezpečovací prevod práva je jedným z prostriedkov zabezpečenia záväzku (povinnosti), medzi ktoré ďalej patria zmluvná pokuta, ručenie, dohoda o zrážkach zo mzdy, záložná zmluva, uznanie dlhu alebo banková záruka. Zabezpečovacie právne inštitúty slúžia v prospech veriteľa a posilňujú jeho právne postavenie vo vzťahu k dlžníkovi tým, že znižujú nebezpečenstvo prípadného porušenia zmluvného záväzku dlžníkom. Ide tak o právny prostriedok pre prípad, ak si dlžník nesplní riadne a včas svoj splatný záväzok vyplývajúci z konkrétnej zmluvy (napr. zmluva o pôžičke a pod.), pričom ďalšou funkciou týchto inštitútov je kvázi uhradzovacia funkcia – ich uplatnením v konečnom dôsledku dochádza k uspokojeniu veriteľa.

Zákonom č. 568/2007 Z. z. (ďalej v texte len „zákon č. 568“) účinným od 1.1.2008 došlo k zmene a doplneniu Občianskeho zákonníka, v rámci ktorej vyvstali zmeny v právnej úprave, okrem iného, inštitútov, akými sú zabezpečovací prevod práva a zabezpečovacie postúpenie pohľadávky. Predmetným zákonom bol tiež zmenený a doplnený zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, Exekučný poriadok a Občiansky súdny poriadok v § 159a súvisiaci s § 34 ods. 2 Katastrálneho zákona.

Prostredníctvom zmenenej právnej úpravy sa upravil inštitút zabezpečenia záväzkov prevodom práva , a to tak, že splnenie záväzku je možné zabezpečiť dočasným prevodom práva dlžníka či tretej osoby v prospech veriteľa. Právna zmena, nóvum spočíva práve v dočasnosti prevodu práva , kde sa dočasne prevádza vlastníctvo k prevádzanej veci (nehnuteľnosti, avšak môže ísť aj o hnuteľnú vec – poznámka autora) . Pri tom sa v prípade nehnuteľností aplikuje § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov. Zmluva o zabezpečovacom prevode práva sa musí uzatvoriť písomne, inak zmluve hrozí sankcia neplatnosti. Medzi náležitosti zmluvy o zabezpečovacom prevode práva patria:

I. vymedzenie zabezpečeného záväzku

II. označenie práva, ktoré sa prevádza v prospech veriteľa

III. práva a povinnosti účastníkov zmluvy k prevedenému právu počas trvania zabezpečovacieho prevodu práva

IV. ocenenie prevádzaného práva v peniazoch

V. spôsob výkonu zabezpečovacieho prevodu práva

VI. najnižšie podanie v prípade dobrovoľnej dražby (viď zákon č. 527/2002 Z.z.)

VII. označenie dlžníka, ak sa prevádza právo inej osoby ako dlžníka.

Veriteľ má pri zabezpečovacom prevode práva k nehnuteľnosti povinnosť oznámiť dočasný prevod práva príslušnej správe katastra, ktorá túto skutočnosť vyznačí v katastri nehnuteľností. Právo k nehnuteľnosti prechádza uspokojením zabezpečenej pohľadávky (dlhu z pôžičky, úveru) späť na toho, kto ho previedol (dlžník, tretia osoba). Od veriteľa alebo dlžníka sa nevyžaduje vykonať právny úkon smerujúci k prevodu práva k nehnuteľnosti, keďže k spätnému prevodu dochádza priamo zo zákona. Právo veriteľa previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo ju inak zaťažiť v prospech inej osoby , čím by sa zhoršilo postavenie dlžníka v prípadnom súdnom spore v snahe získať nehnuteľnosť späť, je novou právnou úpravou vylúčené. Avšak len do okamihu, keď zabezpečovací prevod práva k nehnuteľnosti zanikne. Ak zabezpečený záväzok nie je riadne a včas splnený, je veriteľ oprávnený začať výkon zabezpečovacieho prevodu práva a prevedené právo speňažiť spôsobom uvedeným v zmluve alebo dražbou v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách.

Veritelia, na ktorých prešlo v súvislosti so zabezpečením záväzku dlžníka právo k nehnuteľnosti, v mnohých prípadoch právo k nehnuteľnosti scudzili na tretie osoby, nehnuteľnosť speňažili už pred v zmluve dohodnutou splatnosťou pohľadávky. Novou právnou úpravou je obdobné konanie zakázané, a podľa § 553c Občianskeho zákonníka, dohody, ktorých obsahom alebo účelom je uspokojenie veriteľa tým, že si natrvalo ponechá prevedené právo uzavreté pred splatnosťou zabezpečenej pohľadávky, sú neplatné.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Správu nášho bytového domu vykonávala pôvodne firma XY Bratislava, pričom od januára 2009 došlo ku zmene správcu. K zmene došlo podľa mňa nezákonne, nakoľko nie všetci sme sa ustanovili na schôdzu a hlasovali za nového správcu, a tiež došlo k neúmernému nárastu poplatkov za jednotlivé poskytované služby – rozdiel činí až 1.500 Sk za mesiac. Rovnako namietam, že ja ako staršia osoba, budem mať 86 rokov, by som mala byť povinná prispieť spolu s ostatnými vlastníkmi bytov v našom dome sumou 13.000 Sk ako tzv. jednorazový príspevok na sadové úpravy a vybudovanie detského ihriska, pričom mi ani nebol ani oznámený termín a čas konania schôdze. Veď moje deti sú už dávno dospelé a vnúčatá tiež. Myslím, že ide o akýsi princíp nemiestnej solidarity. Pokiaľ ide o firmu na sadové úpravy okolia domu, tá bola vybraná neviem kým, lebo o nej sa na schôdzi nerozhodovalo – vyplýva to so zápisnice, ktorú som dostala po 49 dňoch od konania schôdze! Môžem nejakým spôsobom sa domôcť svojich práv, ktoré ako sa domnievam, boli porušené? Ďakujem Vám za odpoveď.

        Pavlína Š., Bratislava

Hlasovanie na schôdzi

Otázku hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v rámci bytových domov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov v znení neskorších predpisov. Podľa ust. § 14 zákona o vlastníctve bytov, má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým. Je pravdou, že o výbere firmy na výkon sadových úprav sa malo hlasovať na schôdzi, kde mali byť vlastníkov bytov predložené viaceré ponuky za účelom výberu tej najvýhodnejšej.

Zákon rozlišuje hlasovanie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov prítomných na schôdzi a dvojtretinovou väčšinu hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak by počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňoval hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Uvedené pravidlo však neplatí, ak ide o hlasovanie napr. o schválení zmluvy o výkone správy, jej zmene alebo zániku, ďalej o výške úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv a pod. V týchto prípadoch ako aj ak sa na schôdzi rozhoduje o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, vyžaduje sa dvojtretinová väčšina hlasov.

Zmierne riešenie – prokuratúra – súd

Ak sa cítite postupom správcu alebo postupom a výsledkom schôdze vlastníkov dotknutá na svojich právach a oprávnených záujmoch, máte právo napr. obrátiť sa na príslušný súd v zmysle § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol.

Naviac, môže ísť v súvislosti s vybudovaním detského ihriska o dôležitú zmenu spoločnej veci podľa § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka . Ak ste sa ako vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohli o výsledku hlasovania dozvedieť, máte právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania. V oboch prípadoch platí, že ak lehotu nestihnete, vaše právo zaniká.

V prvom rade môžete vyzvať správcu alebo osobu, ktorá schôdzu zvolala, vyzvať na riešenie veci s cieľom dosiahnuť zmierne vyriešenie veci. Ak neuspejete, máte možnosť obrátiť sa na prokuratúru s podnetom na prešetrenie zákonnosti a prijatie príslušných postupov podľa zákona o prokuratúre alebo podať priamo žalobu na súd. Podľa vašich vyjadrení by ste mohli vo svojom podnete namietnuť rozpor so zákonom o vlastníctve bytov, príp. porušenie dobrých mravov v súvislosti s vyslovením povinnosti uhradiť sumu 13.000,- Sk na sadové úpravy okolia domu a zriadenie detského ihriska. Vo veci podľa vás neúmerného zvýšenia platieb za služby sa môžete obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu ( www.soi.sk ), nakoľko sa jedná o poskytovanie služieb spotrebiteľom.

Zákon nepozná pojem „jednorazový príspevok“, spôsob ukladania povinností občanom

Uvádzate, že sa má jednať o jednorazový príspevok. V danej súvislosti sa musím vyjadriť, že zákon o vlastníctve bytov pojem „jednorazový príspevok“ nepozná a nepozná ho ani Občiansky zákonník, ktorý predstavuje vo vzťahu k zákonu o vlastníctve bytov všeobecnú právnu úpravu. Na opravy, údržbu alebo investovanie do spoločných častí a pozemku, teda i na sadové úpravy a vybudovanie detského ihriska na priľahlom pozemku sa môžu použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv. Zákon o vlastníctve pozná len nasledovné platby – mesačná úhrada za plnenia poskytované v súvislosti s užívaním bytov a nebytových priestorov, mesačnú platbu za správu, príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie úhrad za plnenia.

Povinnosti možno podľa Ústavy SR ukladať zákonom alebo na základe zákona, v jeho medziach a pri zachovaní základných práv a slobôd. Občiansky zákonník v súvislosti s výkonom práv a povinností uvádza, že výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

 Otázky môžete adresovať na: lasak@defensa.sk

Realizácia stavieb – nielen na základe stavebného povolenia

 Stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na stavbách sa môžu realizovať podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.. Rozdiel medzi stavebným povolením a ohlásením spočíva v charaktere stavby, príp. prác, ktoré sa majú vykonávať. Stavebné povolenie je nevyhnutné pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, a to najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Stavebný zákon – zákon č. 50/1976 Zb. – ustanovuje v § 55 ods. 2 prípady, kedy sa stavebné povolenie nevyžaduje, ale postačuje len ohlásenie stavebnému orgánu, ktorým je obec.

Ohlásenie stavby – len drobné stavby a bez zmien spôsobu užívania jestvujúcich stavieb

Ohlásenie stačí, ak ide o jednoduchú stavbu, jej prístavbu a nadstavbu, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí, ďalej ak ide o drobné stavby, ktoré plnia len doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie, o stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Ohlásenie stavebnému úradu ďalej postačuje pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2, 5 ma nezasahujú do nosných konštrukcií stavby, pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí za podmienky, že ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška4,5 m a napokon pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí. V poslednom prípade však nesmie dôjsť ku zmene stavby.

Bez stavebného povolenia a bez ohlásenia len ak …

 Stavebný zákon ustanovuje však aj také prípady, kedy nie je potrebné podľa zákona ani stavebné povolenie ani ohlásenie. Podľa § 56 zákona č. 50/1976 Zb., sa stavebné povolenie ani ohlásenie nevyžadujenapríklad pri banských dielach, banských stavbách pod povrchom a pri stavbách v povrchových lomoch a skrývkach, pokiaľ podliehajú schvaľovaniu a dozoru orgánov štátnej banskej správy podľa banských predpisov, pri nadzemných a podzemných vedeniach elektronických komunikačných sietí, vrátane oporných a vytyčovacích bodov, pri krátkodobých prenosných zariadeniach, ako sú predajné stánky, konštrukcie a zariadenia na slávnostnú výzdobu a osvetlenie budov, pri scénických stavbách pre film a televíziu,  pri geodetických drevených a prenosných meračských vežiach, signáloch a pyramídach, pri konštrukciách chmeľníc a vinohradov, pri stavebných úpravách elektrických vedení bez obmedzenia napätia, pokiaľ sa nemení ich trasa.

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia a preukázanie práva k pozemku

Pred realizáciou stavby, pre ktorú zákon vyžaduje stavebné povolenie, je stavebník povinný požiadať stavebný úrad o stavebné povolenie, a to spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou . Náležitosťami žiadosti sú účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby, predpokladaný čas jej skončenia, a ak ide stavbu na určitú dobu, v žiadosti treba uviesť aj dobu užívania stavby.

Stavebný zákon ukladá stavebníkovi povinnosť preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku aspoň  iné právo podľa Stavebného zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Uvedené neplatí, ak tieto skutočnosti boli stavebníkom preukázané v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene. Iným právom k pozemku sa má na mysli:

1.       užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo dohody o budúcej zmluve o vecnom bremene, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu,

2.       právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou,

3.       právo vyplývajúce z iných právnych predpisov,

4.       užívanie pozemku alebo stavby na základe koncesnej zmluvy, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu
Žiadosť o stavebné povolenie sa podáva pre samostatnú stavbu alebo jej zmenu, tiež pre súbor stavieb vrátane stavieb zariadenia staveniska, pre jednotlivé stavby súboru stavieb, ak tieto budú po dokončení schopné samostatného užívania a napokon pre podmieňujúce preložky sietí a zariadení technického vybavenia.

Otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK

Podľa vami uvedených skutočností má dotknutý spoluvlastník viacero podlžností, a to počnúc od dlhu voči hypotekárnej banke až po vami bližšie nešpecifikovaný počet veriteľov, ktorí si svoje pohľadávky voči spoluvlastníkovi uplatnili v exekučnom konaní.

Pokiaľ ide o záložné právo hypotekárnej banky na jemu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel, záložné právo tu vzniklo priamo zo zmluvy o hypotekárnom úvere. Súčasťou takej zmluvy je samozrejme klauzula o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť preukázateľne patriacu osobe, ktorej sa hypotekárny úver poskytuje. Ak si hypotekárny dlžník riadne a včas neplní svoje záväzky voči banke, táto ako veriteľ môže pristúpiť k výkonu záložného práva, pričom na nehnuteľnosti môže viaznuť aj viacero záložných práv – záložné právo na základe zmluvy (hypotekárna banka) alebo exekučné záložné právo podľa zákona č. 233/1995 Z. z., Exekučný poriadok.

Záložné právo podľa Občianskeho zákonníka

Záložné právo ako právo k cudzej veci slúži výlučne na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, zo zálohu, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Núti tak dlžníka splniť svoj dlh. Predmetom záložného práva môže byť všetko, čo môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, ak tomu nebráni zákon. Predmetom záložného práva tak môže byť hoci aj spoluvlastnícky podiel. Isté obmedzenia tu však vyplývajú z ust. § 25 zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo sa v prípade nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností zriadi len na návrh oprávneného, a to zexekvovaním nehnuteľnosti zápisom zriadenia exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností, pričom sa v katastri nehnuteľností zapíše, že nehnuteľnosť sa zexekvováva pre vymáhanú pohľadávku. Pred zriadením exekučného záložného práva musí byť riadne preukázané, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného, vo vašom prípade dotknutého spoluvlastníka. Keďže údajne na jeho spoluvlastníckom podiele viazne viacero exekučných záložných práv, pre ich poradie je rozhodujúci čas, keď došiel exekútorovi návrh na zriadenie exekučného záložného práva. Ak došlo niekoľko návrhov zároveň, majú záložné práva rovnaké poradie. Keďže v danej veci je zriadené aj zmluvné záložné právo, poradie exekučného záložného práva sa riadi poradím tohto zmluvného záložného práva. Tak ustanovuje § 171 Exekučného poriadku.

Právne riešenie

Ak oprávnený/í budú súhlasiť s predajom nehnuteľnosti, ten sa uskutoční dražbou, o ktorej ako spoluvlastníci musíte byť zo strany exekútora upovedomení. V zmysle § 166 Exekučného poriadku sa na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.

Vaša manželka spolu s ďalšími spoluvlastníkmi môžu zabrániť predaju nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, ak najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora v hotovosti, prípadne šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť (viď Rozsudok NS SR z 30.11.2004, spis. zn. M Cdo 47/03) . Táto suma je určená znaleckým posudkom, ktorý je povinný exekútor zaobstarať a ktorý musí obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov zložil túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak by uvedenú sumu zložilo viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu v dražbe udelením príklepu podlieha ešte schváleniu súdom. V prípade, že disponujete sumou rovnajúcou sa sume pripadajúcej na spoluvlastnícky podiel postihnutý záložným právom, nepochybne postupujte vo vyššie uvedených intenciách.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

V decembri 2004 som s mojou starou mamou uzatvorila darovaciu zmluvu, na základe ktorej mi darovala jej rodinný dom. Pár dní na to moja stará mama zomrela. Návrh na vklad bol podaný po jej smrti, avšak kataster návrh neprijal a vyzval nás na doplnenie návrhu formou prijatia dodatku k darovacej zmluve – týkalo sa to zriadenia vecného bremena. Návrh som doplnila v lehote, kataster konanie zastavil, čo považujem za nezákonné. Prečo kataster nerešpektuje vôľu jednej zmluvnej strany – mojej nebohej starej mamy a nepostupoval v súlade so zákonom?! Moja právnička podala žalobu za nezákonnosť rozhodnutia katastra, čo sme na kraji prehrali. Teraz je vedené dedičské konanie a časť dedičov brojí proti mne a darovaniu. Doklady vám zasielam naskenované. Stratím takto nehnuteľnosť, ktorá mi bola darovaná na základe platnej darovacej zmluvy? Kde je teda právo?

   Elena G., Zlaté Moravce

V prvom rade je potrebné uvedomiť si, že vám nebola darovaná hnuteľná vec, ale nehnuteľná. Ak by išlo o hnuteľnú vec – napr. auto, vlastnícke právo by ste nadobudli reálnym odovzdaním napríklad príslušenstva k autu – odovzdaním kľúčov, technického preukazu. Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 162/1995 z. z. (Katastrálny zákon, ďalej len „KZ“). Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, práve zodpovedajúcom vecnému bremenu a o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, a o iných právach a povinnostiach z vecného bremena, ak boli zriadené ako vecné práva k nehnuteľnostiam, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov. Tieto práva sa zapisujú do katastra a vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra.

Darca zomrel pred podaním návrhu na vklad

Pokiaľ príslušná správa katastra po preskúmaní vami podaného návrhu na vklad a jeho príloh dospela k záveru, že návrh nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, postupovala správne, ak vás vyzvala do opravu a doplnenie vášho návrhu. Správa katastra vás vyzvala, aby ste opravu vykonali formou dodatku k darovacej zmluve, avšak vzhľadom na smrť vašej starej mamy to už nebolo možné (zanikol jeden z účastníkov zmluvného vzťahu). Podľa môjho názoru správa katastra postupovala v súlade so zákonom, keďže podľa § 31a KZ, konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak sa začalo konanie o predbežnej otázke, ak nebol zaplatený správny poplatok, ak bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh, alebo ak to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní. Nedostatky ste neodstránili a vkladové konanie bolo zastavené, nakoľko jedným z dôvodov zastavenia vkladového konania je, že účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh ( § 31b písm. f ) KZ ).

Po smrti vašej starej mamy sa začalo na súde konanie o dedičstve, a keďže k zavkladovaniu vášho vlastníckeho práva nedošlo, predmetná nehnuteľnosť je poňatá do dedičského konania ako pozostalosť po nebohej. Predmetnú nehnuteľnosť naposledy vlastnila vaša nebohá stará matka a nehnuteľnosť bude v rámci dedičského konania ako pozostalosť prejednaná. Ako som zistil z vami zaslaných materiálov, v žalobe o preskúmanie zákonnosti ste argumentovali judikátom Najvyššieho súdu SR č. 4 Sž 44/99, avšak ako mi je známe, tento judikát rieši síce podobnú, ale nie totožnú situáciu. Vo vašom prípade došlo k úmrtiu darcu pred podaním návrhu na vklad, ale judikát pojednáva o situácii, kedy darca zomrel počas vkladového konania. Ak by príslušná správa katastra povolila vklad, porušila by ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku upravujúce dedičské otázky a katastrálny zákon.

Konanie o dedičstve – uplatnenie nárokov z darovacej zmluvy

Ak dôjde k smrti darcu pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, správa katastra konanie zastaví, nakoľko darca ako jeden z účastníkov vkladového konania stratil spôsobilosť byť subjektom práv a povinností. Ak by nedošlo k podaniu žaloby na preskúmanie zákonnosti rozhodnutia katastra, danú vec by som vám odporučil riešiť návrhom na určenie platnosti darovacej zmluvy, a súčasným uplatnením vášho nároku vyplývajúceho z darovacej zmluvy v konaní o dedičstve. Tí, ktorí prichádzajú do úvahy ako dedičia po nebohej, ako aj súd, sú viazaní prejavom vôle nebohej obsiahnutý v darovacej zmluve. Darovacia zmluva je právnym úkonom, ktorý vaša stará matka urobila slobodne s úmyslom darovať vám rodinný dom. Právny úkon, ktorý bol urobený vo forme a s náležitosťami, ktoré predpisuje zákon, má svoje materiálne účinky, ktoré zo zmluvy prechádzajú na dedičov. Tí sú teda povinní rešpektovať vôľu nebohej, sú ňou viazaní. Práve prejav vôle obsiahnutý v zmluve je rozhodujúci.

Pokiaľ dedičia v rámci konania o dedičstve budú plne akceptovať darovaciu zmluvu, predpokladom pre vkladové konanie bude privolenie súdu podľa § 175r Občianskeho súdneho poriadku. Podľa tohto ustanovenia, dedičia môžu veci patriace do dedičstva počas dedičského konania predať alebo urobiť iné opatrenia presahujúce rámec obvyklého hospodárenia len s privolením súdu.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Mgr. Ján Lasák

Pán Mgr.Lasák, chcem Vás poprosiť o radu ako mám postupovať pri odčlenení svojho podielu z podielového vlastníctva pozemku. Mám vypracovať geometrický plán a vyžiadať si súhlas všetkých spoluvlastníkov. Zdôrazňujem, že jeden zo spoluvlastníkov má na svoj podiel zriadené exekučné záložné právo. Ďakujem vám.

                                                                                                                  Ing. ZdenaT. Bardejov

Pojem „geometrický plán a autorizačné overenie“ , exekučné záložné právo“

Geometrický plán je technickým podkladom právnych úkonov, verejných listín a iných listín, ktoré podľa zákona potvrdzujú alebo osvedčujú práva k nehnuteľnostiam, vrátane nájomných práv a môže slúžiť aj na zápis zmien údajov katastra nehnuteľností, ako aj podklad na obnovenie lomových bodov hraníc pozemkov v teréne vytyčovaním, ak bol tento podkladom na zmeny v súbore geodetických informácií.
Geometrický plán sa používa ako podklad na právne úkony, keď údaje doterajšieho stavu výkazu výmer sú zhodné s údajmi platných výpisov z katastra nehnuteľností. Pre potreby katastra nehnuteľností sa používa geometrický plán autorizačne overený fyzickou osobou, ktorá má na to osobitnú odbornú spôsobilosť a úradne overený odborom úradu vykonávajúcim štátnu správu na úseku katastra nehnuteľností (ďalej len “katastrálnym odborom okresného úradu”)⁴⁾.

Autorizačné overenie niektorých vybraných geodetických a kartografických činností ako aj osobitné odborné spôsobilosti upravuje zákon č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii. Vybrané geodetické a kartografické činnosti, ktoré sa preberajú do štátnej dokumentácie, autorizačne overuje fyzická osoba, ktorá má na to osobitnú odbornú spôsobilosť a udelené oprávnenie, je zapísaná v Komore geodetov. Osobitnú odbornú spôsobilosť získa má fyzická osoba, ktorá je vysokoškolsky vzdelaná v študijnom odbore geodézia a kartografia alebo má vzdelanie uznané na základe rozhodnutia vydaného podľa osobitného predpisu alebo vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v študijnom odbore bansko-meračského zamerania hlbinného dobývania a po nadobudnutí vysokoškolského vzdelania päť rokov odbornej praxe vo vybraných geodetických a kartografických činnostiach a úspešne vykonala kvalifikačnú skúšku pred úradom.

Pojem, funkcia exekučného záložného práva
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností sa zriaďuje zexekvovaním nehnuteľnosti zápisom zriadenia exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. V katastri nehnuteľností sa zapíše, že nehnuteľnosť sa zexekvováva pre konkrétnu vymáhanú pohľadávku. Treba zdôrazniť, že na rozdiel od klasického záložného práva je možné zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť len na návrh oprávneného.

Medzi funkcie záložného práva patrí najmä zabezpečovacia funkcia, nútiaca dlžníka svoj dlh veriteľovi (v rámci exekúcie oprávnenému – zaplatiť. Vychádzajúc z Občianskeho zákonníka, záloh – teda predmet záložného práva – nemožno previesť bez súhlasu  záložného veriteľa, ak by išlo o výkon rozhodnutia alebo o exekučné konanie vedené na záloh treťou osobou  a na nehnuteľnosti viazne zmluvné záložné právo (napr. v prospech banky a pod., podmienkou je, aby oprávnený a záložný veriteľ boli dve odlišné osoby). To sa ale týka bežného záložného práva. Za účelom uspokojenia pohľadávky zabezpečenej exekučným záložným právom možno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti.

Právne riešenie

Odpoveď nám dáva Občiansky zákonník v ustanoveniach o vlastníckom práve, príp. spoluvlastníctve ako aj výklad ustanovenia § 169 exekučného poriadku v spojení s posúdením povahy upovedomenia o začatí exekúcie podľa § 47 ods. 1 písm. b) V súvislosti s § 47 ods. 1 písm. b) Exekučného poriadku, podľa ktorého povinný – váš príbuzný, ktorého spoluvlastnícky podiel je postihnutý exekučným záložným právom – nesmie odo dňa doručenia upovedomenia o začatí exekúcie nakladať so svojím majetkom, ktorý odlieha exekúcii. V prípade predmetného zákonného ustanovenia nejde o tzv. generálne inhibitórium. Povinný nemá napríklad zakázané previesť svoje vlastnícke právo k založenej nehnuteľnosti na inú osobu. Ak ju aj prevedie, príp. vykoná iné úkony smerujúce k zmene v osobe vlastníka/spoluvlastníka, exekučné záložné právo zostáva zachované. Pokiaľ bolo na danú nehnuteľnosť zriadené exekučné záložné právo, avšak oprávnený nedal súhlas s jej predajom, môžete sa s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť na odčlenení svojej časti pozemku na základe geometrického plánu (rozdelenie spoločnej veci), kedy vy by ste sa stali výlučnou vlastníčkou na vašu osobu pripadajúceho spoluvlastníckeho podielu. Pritom by ostatok pozemku zostal zachovaný spolu so spoluvlastníckym podielom, na ktorý bolo zriadené exekučné záložné právo. Ak by však oprávnený dal súdnemu exekútorovi súhlas s predajom exekvovanej nehnuteľnosti a exekútor by začal s jej dražbou, jediný spôsob, akoby ste mohli zabrániť predaju spoločnej veci, je zložiť cenu draženého spoluvlastníckeho podielu u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora.

Otázky môžete adresovať na: lasak@defensa.sk

Dobrý deň, v novembri 2008 som sa stala nájomníčkou družstevného bytu. Po roku bývania v ňom som dostala zásielku zo súdu, že byt musím sprístupniť znalcovi z odboru stavebníctva, ktorý má vypracovať znalecký posudok na stavebné práce, ktoré tam uskutočnil predchádzajúci nájomník. Ten tam býval do roku 2005 s manželkou, ktorá vtedy od neho definitívne odišla a rozviedli ich v januári 2007. Preto sa chcem opýtať, kto je vlastne v práve – to mám akože do svojho bytu pustiť znalca, ktorý si už môj byt nafotí!? Veď moje súkromie bude narušené. Môj život mi to v tomto byte znepríjemňuje. Ďakujem za odpoveď.

  Lesana M., Diviaky nad Nitricou

Podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, znalec je fyzická osoba alebo právnická osoba splnomocnená štátom na vykonávanie znaleckej činnosti, ktorá je zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, pričom znalec vykonáva svoju činnosť pre zadávateľa. Zadávateľom môže byť súd, iný orgán verejnej moci, fyzická osoba alebo právnická osoba. Znalec je pri výkone svojej činnosti pre súd alebo iný orgán verejnej moci oprávnený od každého požadovať súčinnosť a každý je povinný poskytnúť mu požadovanú súčinnosť v rozsahu podľa osobitných predpisov. Týmto osobitným predpisom je napríklad zákon č. 99/1963 Zb., Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej v texte ako „OSP“), podľa ktorého § 127 ods.1 a3 je jednoznačné, že ak rozhodnutie súdu závisí od posúdenia skutočností, na ktoré treba odborné znalosti, ustanoví súd po vypočutí účastníkov znalca.

Podľa § 127 ods. 3 OSP, účastníkovi, prípadne i niekomu inému môže súd uložiť, aby sa ustanovil k znalcovi, predložil mu potrebné predmety, podal mu potrebné vysvetlenia, podrobil sa lekárskemu vyšetreniu, prípadne krvnej skúške, alebo aby niečo vykonal alebo znášal, ak je to na podanie znaleckého posudku potrebné. Z uvedeného je zreteľné i pre vás, že hoci nie ste účastníkom súdneho konania, byt v ktorom v súčasnosti bývate je pre potreby súdu nevyhnutné znalecky prezrieť. Súd uložil znalcovi z odboru stavebníctva povinnosť preskúmať dotknutú nehnuteľnosť – byt, ktorý oprávnene obývate – a vypracovať znalecký posudok. Na strane druhej i vám vzniká povinnosť strpieť vstup a prítomnosť znalca v byte po čas nevyhnutne potrebný na vykonanie znaleckých úkonov. Vaša povinnosť strpieť znalcovu prítomnosť vo vašom obydlí vyplýva zo súdneho rozhodnutia, ktorým vám bola uložená povinnosť niečo vykonať alebo strpieť, zo zákona o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ako aj zo zákona č. 99/1963. Zb., Občianskeho súdneho poriadku.

Zmyslom znaleckého dokazovania je ozrejmenie skutkových okolností, na posúdenie ktorých sú potrebné odborné znalosti a skúsenosti nevyhnutné na právne posúdenie veci. Som si vedomý, že môžete mať isté obavy zo vstupu cudzej osoby do vášho obydlia, avšak Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky (MS SR) vydáva pre znalcov riadne zapísaných v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov osobitné preukazy, ktorými sa znalci pri výkone svojej činnosti preukazujú oprávneným osobám, teda zadávateľovi a osobám poskytujúcim súčinnosť. Na vaše požiadanie sa vám znalec pred vstupom do vášho obydlia bez pochýb preukáže svojím preukazom.

Dohľad nad činnosťou znalcov vykonáva MS SR, a to sledovaním dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov znalcov, tlmočníkov a prekladateľov a preskúmavaním podnetov na postup pri výkone tejto činnosti, kontrolou znaleckých denníkov, kontrolou plnenia povinností uložených zákonom o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Ministerstvo tiež vybavuje sťažnosti na znalcov pri výkone znaleckej činnosti, avšak okrem sťažností na ich postup v konaní. Na vybavovanie sťažností sa uplatňuje zákon č. 152/1998 Z. z. o sťažnostiach.

Znalcovi síce zákon nepriznáva postavenie verejného činiteľa a v súvislosti s výkonom svojej činnosti nepožíva ochranu verejného činiteľa, je však namieste vyjadriť sa, že vzhľadom k tomu, že znalec vykonáva svoju činnosť pre štát, ktorú zastupuje v danej veci súd ako štátny orgán v oblasti justície, je prístup do vášho obydlia štátom mocensky vynútiteľný. Súčasne musím zdôrazniť aj skutočnosť, že v prípade, ak by ste znalcovi odopreli poskytnúť potrebnú súčinnosť a odmietli by ste spolupracovať pri úkone, ktorý nariadil súd, hrozí vám podľa ust. § 53 OSP poriadková pokuta v sume 820 eur (24.703,32 Sk), keďže by ste neposlúchli príkaz súdu.

Záverom uvádzam judikát, rozhodnutie Najvyššieho súdu SR zo dňa 31.05.1972, č. k. 1 Cz 56/72, podľa ktorého poriadkové opatrenie podľa ustanovenia § 53 OSP možno použiť aj pri hrubom sťažovaní postupu súdneho konania nesplnením povinnosti potrebnej na podanie znaleckého posudku, uloženej súdom podľa ustanovenia § 127 ods. 3 OSP.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

V roku 1977 mi spolu s manželkou bol pridelený družstevný byt, obaja sme boli členmi družstva. Tento byt som nerušene obýval a užíval. Požiadal som družstvo o prevod vlastníctva k tomuto bytu. V apríli a máji roku 2003 mi však zo strany družstva boli doručené výzvy na vydanie bytu, dôvodom bolo, že mojej manželke, s ktorou som neviedol dlhodobo spoločnú domácnosť, bol v roku 1990 pridelený družstvom iný byt a vraj som sa spolu s ňou družstvu písomne zaviazal tento byt odovzdať a presťahovať sa do novoprideleného bytu. V roku 2000 kedy sme sa s manželkou rozvádzali, došlo v rámci vyporiadania BSM k uzavretiu dohody o prevode členských práva a povinností, vtedy padla dohoda, že jediným nájomcom budem ďalej ja. Tri mesiace nato mi družstvo písomne oznámilo, že som bol prijatý za člena družstva. O pridelení bytu mojej bývalej manželke som nič nevedel. Mám právo zotrvať v byte, ako mám postupovať voči družstvu a jeho požiadavkám?

 Ján P., Bratislava

Spoločný nájom bytu manželov – spoločne a nerozdielne

V čase existencie vášho manželstva vám i vašej manželke vzniklo užívacie právo k bytu. Obaja ste mali k nemu rovnaké práva a povinnosti. Obidvaja ste súčasne boli členmi príslušného družstva. Pokiaľ družstvo pridelilo vašej bývalej manželke byt a bola spísaná dohoda o odovzdaní pôvodného bytu, ktorý v súčasnosti obývate, len s vašou manželkou, družstvo nemôže z tejto skutočnosti vychádzať. V súčasnosti túto skutočnosť vyjadruje ustanovenie § 703 Občianskeho zákonníka – ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Toto stanovenie však neplatí, ak manželia spolu trvale nežijú.

Družstvo by bolo v práve požadovať od vás vydanie bytu len v prípade, že by ste k dohode o odovzdaní pôvodného bytu a nadobudnutí nového pristúpili aj vy ako jeden z manželov. Nakoľko však váš podpis na dohode (je dobre, že ste mi poslali neskenované písomnosti)absentuje, v žiadnom prípade sa záväzok odovzdať spať byt družstvu netýka vašej osoby. Problém spočíva v tom, že vaša manželka, keďže ste už dlhú dobu spolu nežili, neoznámila vám fakt, že ej bol pridelený iný byt a ona i bez vás pristúpila k dohode s družstvom ohľadne odovzdania bytu a prevzatí bytu novoprideleného. Vašej manželke tak bol pridelený družstvom iný byt, a to bez vášho vedomia.

Družstvo neberie do úvahy skutočnosť, že ste v čase podpisu dohody už ako manželia de facto nežili, že v roku 2000 došlo k rozvodu manželstva a tiež to, že vy ste boli ohľadne bytu, ktorý by ste mali opustiť, výlučným nájomcom a členom družstva s plnými členskými právami a povinnosťami.

Záväzky sa majú plniť medzi zúčastnenými stranami

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená. Zmluva nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. Podľa §560 OZ, prvá veta, ak si zo zmluvy majú účastníci plniť navzájom, môže sa domáhať splnenia záväzku len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený ho splniť.

Paragraf 36 ods.1 OZustanovuje, že vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie podmienky. Na nemožnú podmienku, na ktorú je zánik práva alebo povinnosti viazaný, sa neprihliada. Vzhľadom na odvolávky na zákonné ustanovenia je jasné, že družstvo si svoju povinnosť voči vám ohľadne pridelenia nového bytu nesplnilo, vykonalo tak len vo vzťahu voči vašej bývalej manželke. Podľa zákona o rodine platnom a účinnom v čase uzavretia dohody o pridelení nového bytu platilo, že manželia rovnaké práva a rovnaké povinnosti. O veciach rodiny rozhodujú manželia spoločne. Postupom vašej bývalej manželky rovnosť práv a povinností manželov bola porušená.

Ďalšou dôležitou okolnosťou vašej veci je, že družstvo sa na vás obrátilo s výzvou o vydanie bytu až po uplynutí trinástich rokoch od pridelenia bytu vašej bývalej manželke.

Domnievam sa, že družstvo sa bude pokúšať uplatniť svoj nárok, hoci neopodstatnený, na súde a bude žiadať, aby ste boli zviazaný byt vypratať. Nemusíte mať však obavy, žeby ste neboli v spore úspešný – ste riadnym členom družstva, riadne užívate predmetný byt, bol vám riadne pridelený, nemôžete zodpovedať za záväzky, ktoré boli uzavreté mimo vášho vedomia. Neboli ste zúčastnený na vzťahu medzi vašou bývalou manželkou a družstvom, žiadny záväzok vydať byt vám voči družstvu nevznikol. Záväzky sa majú plniť, avšak len medzi zúčastnenými stranami.

Otázky môžete adresovať na: lasak@defensa.sk

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami – prenajímateľom a nájomcom – ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Nájomný vzťah je odplatný

Odplatnosť je jedným z charakteristických pojmových znakov nájomnej zmluvy a uvedeným charakterom sa nájomná zmluva odlišuje napr. od zmluvy o pôžičke (§ 658 -659 OZ) a od zmluvy o výpožičke upravenej v §§ 659 -662 OZ. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava ako aj úprava inštitútu nájmu je obsiahnutá v siedmej hlave ôsmej časti zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“). Paragraf720 OZupravuje odkazujúcim spôsobom nájom a podnájom nebytových priestorov na úpravu obsiahnutú v osobitnom zákone, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ôsmy oddiel Občianskeho zákonníka v platnom znení obsahuje úpravu podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, a to v §§ 721 až 723. Napriek skutočnosti, že nájomné vzťahy jestvujú tiež v oblasti podnikania a obchodu, Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve. Ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno preto aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Z osobitných ustanovení Obchodného zákonníka upravujúcich nájomné vzťahy to sú ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci upravené v § 489 až 496 Obchodného zákonníka a ustanovenia o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 – 637 ObZ). Ustanovenia § 663 až684 OZupravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať, ako už bolo uvedené, aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov nie sú upravené osobitnými ustanoveniami, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. Medzi hlavný pojmový znak nájomnej zmluvy patrí prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov.

Prenechanie veci na užívanie

Prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov vyjadruje ekonomický účel nájomnej zmluvy, ktorá umožňuje nájomcovi vec užívať. Užívaním (ius utendi) prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Daný pojem vyjadruje stav, kedy nájomca má určitú vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu (napr. nájomca nemá povinnosť prenajatý byt fakticky užívať. Z hľadiska občianskeho práva právo užívať vec v právnom zmysle slova vychádza z existencie nájomnej zmluvy a predstavuje subjektívne právo nájomcu odvodené od vlastníckeho práva prenajímateľa. Užívanie veci musí byť realizované spôsobom, na ktorom sa zmluvné strany nájomnej zmluvy dohodli, príp. spôsobom obvyklým vzhľadom na povahu a určenie veci. Nájomcovi nevyplýva z nájmu povinnosť vec užívať, pokiaľ nie je táto povinnosť výslovne dojednaná v nájomnej zmluve alebo ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac než jej užívaním. Ak však povinnosť nájomcu vyplýva priamo z nájomnej zmluvy, nájomca je povinný vec užívať, čo môže byť uložené v prospech záujmu prenajímateľa (ovocný sad by sa neužívaním znehodnotil).

Branie úžitkov (ius fruendi) je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok. Predmetom nájmu môže byť napr. ovocný sad, ktorý nájomca bude povinný na vlastné náklady udržiavať v stave spôsobilom na vykonávanie hospodárskej činnosti ako predpokladu vzniku úžitku. Ako kuriozitu uvádzam, že podľa holandského občianskeho zákonníka, kniha siedma, čl. 1584, nájom je definovaný ako zmluva, pri ktorej sa jedna strana zaväzuje obstarať druhej strane úžitok z veci, prenechať jej vec na určitý čas a za určitou cenu, ktorá je druhou stranou akceptovaná. Branie úžitkov z predmetu nájmu na základe výkonu pracovnej činnosti sa v minulosti označovalo ako árenda, ktorá predstavovala osobitný druh nájmu. Uvedený rozdiel platil na území Slovenska do 25.10.1950, kedy bol schválený nový Občiansky zákonník, účinný od 1.1.1950 ako zákon č. 141/1950 Zb., ktorý nájomnú zmluvu upravoval v §§ 387 až 409. Súčasná právna úprava medzi nájmom a árendou nerozlišuje.

Otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk

V decembri 2007 sme sa na základe nájomnej zmluvy s bytovým družstvom stali nájomníkmi bytu. V čase podpísania zmluvy, ale v byte býval neplatič, ktorému bytové družstvo na základe nedoplatkov a dlhov zrušilo nájomnú zmluvu a ponúklo mu náhradné ubytovanie, ktoré odmietol. Existuje o tom aj doklad, ktorý podpísal. Za neplatiča sme museli všetky dlhy vyplatiť a bytové družstvo nám ponúklo, že byt si môžeme neskôr odkúpiť do osobného vlastníctva. Vo februári 2008 sme bytové družstvo požiadali o odkúpenie bytu do vlastníctva, kde nám bytové družstvo v tom istom mesiaci aj vyhovelo. Od decembra 2007 si poctivo platíme nájom a všetky výdavky s tým spojené. Z katastrálneho už máme aj všetky potrebné doklady o vlastníctve bytu, všetky účty sú adresované nám a v byte máme už aj prechodný pobyt. A tu začína náš problém. Neplatič sa odmietol vysťahoval, ba čo viac najal si právnika, ktorý nás písomne núti, aby sme od nájomnej zmluvy s bytovým družstvom odstúpili. Prosím poraďte nám ako ďalej máme postupovať, má na to právo nás k tomu nútiť, nemal by v tejto veci osloviť bytové družstvo? Ako dlho to bude ešte trvať, je možné, že by sme o ten byt mohli prísť, aj napriek tomu, že je to všetko legálnou cestou? Ďakujeme.

Zdena M., Bratislava

Ak ste vlastníkom predmetného bytu, nie ste povinná trpieť v ňom cudziu osobu, ktorá si protizákonne uzurpuje právo zdržiavať sa v ňom. Nikto nemôže iného nútiť, aby proti svojej vôli niečo konal, niečo strpel alebo zdržal sa nejakého konania. Akýkoľvek právny úkon, pri ktorom absentuje sloboda prejavu, slobodná vôľa iného, má za následok svoju neplatnosť. Bývalý nájomca nie je v žiadnom právnom vzťahu k vám alebo k bytovému družstvu – pri uzatvorení zmluvy o prevode vlastníctva k bytu sa jedná výlučne o záležitosť vás ako vlastníkov a bytového družstva ako prevodcu predmetného bytu.

Bytové družstvo postupovalo správne, keď pristúpilo k výpovedi z nájmu bytu. Jedným z výpovedných dôvodov je aj neplatenie dohodnutého nájomného riadne a načas, tj. v zmluvne určených termínoch a sumách. K výpovedi teda možno pristúpiť, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Občiansky zákonník tak ustanovuje v § 711 ods. 1 písm. d).

Neplatenie nájomného – rozpor s dobrými mravmi

Skutočnosť, že ste museli zaplatiť podlžnosti pôvodného nájomcu vyplýva z toho, že pri prevode bytu do osobného vlastníctva sa vyžaduje aj doklad od správcovskej spoločnosti, resp. v tomto prípade od bytového družstva, že na nájomnom a službách spojených s bývaním (príspevky do fondu opráv a pod.), nie sú žiadne nedoplatky. V každom smere sa však jedná o dlh, za ktorého vznik a vyrovnanie zodpovedá subjekt, ktorý neplatil – bývalý nájomca. Pokiaľ ste uhradili namiesto bývalého nájomcu dlžnú sumu, máte právo žiadať príslušnú náhradu súdnou cestou, teda zažalovať ho na zaplatenie, toho čo ste namiesto bývalého nájomcu plnili.

Bytové družstvo vypovedalo nájomný vzťah z dôvodu neplatenia nájomného. Nakoľko bývalý nájomca pravdepodobne preukázal, že je v hmotnej núdzi, bytové družstvo ako prenajímateľ bolo povinné nájomcovi poskytnúť náhradné ubytovanie. Nájomca, ktorý je povinný vypratať byt, a ktorému sa poskytuje bytová náhrada, je súčasne povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade. Nakoľko bývalý nájomca tak neurobil do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady, jeho nárok na bytovú náhradu zanikol.

Súčasne so zánikom nájmu mal byť zrušený i prechodný pobyt bývalého nájomcu. Aj keď by k jeho zrušeniu nedošlo, bývalý nájomca sa v byte zdržiava v byte protiprávne, bez akéhokoľvek právneho titulu. Keďže ste byt kúpili do vlastníctva od bytového družstva ako prevádzateľa, mali ste bytové družstvo požiadať, aby súčasne zabezpečilo vypratanie bývalého nájomcu z bytu. V opačnom prípade sa bytové družstvo mohlo dopustiť porušenia zmluvného záväzku vyplývajúceho zo zmluvy o prevode vlastníctva k bytu – prevádzateľ je povinný zabezpečiť, aby byt bolo možné od okamihu nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu byt nerušene užívať, zodpovedá za skutočnosť, že byt sa prevádza bez akéhokoľvek bremena, zaťaženia hoci mimozákonného.

Neoprávnený zásahu do práva k bytu

Bývalého nájomcu môžte dať vypratať, pričom náklady s tým spojené je povinný znášať on vo svojej réžii. Fakt, že dotyčná osoba užíva váš byt neoprávnene, proti vašej vôli a v rozpore so zákonom, môže založiť jeho prípadnú trestnú zodpovednosť, nakoľko sa môže jednať o podozrenie zo spáchania trestného činu obmedzovania domovej slobody. príp. trestného činu § 218 neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru podľa § 218 Trestného zákona. Tohto trestného činu sa môže dopustiť ten, kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni. Bolo by namieste, ak by ste vzhľadom na naliehavosť situácie prizvali k aktu vypratania zástupcov policajného zboru, čím by ste mohli predísť prípadným negatívnym dôsledkom zo strany bývalého nájomcu. Právo stojí jednoznačne na vašej strane, bráňte si ho.

Otázky môžete adresovať na: lasak@defensa.sk

Za akých podmienok je súdny exekútor oprávnený vstúpiť do cudzieho obydlia? Bolo mi povedané, že obydlie občana je nedotknuteľné, chránené zákonom. Môže exekútor, príp. niekto iný odňať pri výkone exekúcie povinnému byt a má povinný nejaký nárok na náhradné ubytovanie, či byt? Ďakujem vám za odpoveď a pomoc.
Zora S., Bratislava 

Právo na ochranu obydlia a exekúcia

Garanciu práva na súkromie na európskej úrovni zabezpečuje najmä Dohovor o ochrane ľudských práv a základných slobôd (ďalej len „Dohovor“). V zmysle čl. 8 Dohovoru každý má právo na rešpektovanie svojho súkromného a rodinného života, obydlia a korešpondencie. Štátny orgán nemôže do výkonu tohto práva zasahovať okrem prípadov, keď je to v súlade so zákonom a nevyhnutné v demokratickej spoločnosti v záujme národnej bezpečnosti, verejnej bezpečnosti, hospodárskeho blahobytu krajiny, predchádzania nepokojom a zločinnosti, ochrany zdravia alebo morálky alebo ochrany práv a slobôd iných.

Právu na súkromie (domovej slobode) dlhé obdobie zodpovedala zo strany štátu jeho povinnosť toto právo rešpektovať a zdržať sa všetkých neoprávnených zásahov do tohto práva. V súlade s judikatúrou Európskeho súdu pre ľudské práva, právo na súkromie v sebe zahŕňa aj pozitívny záväzok štátu chrániť toto právo – teda ustanoviť pravidlá, ktorých dodržiavanie vytvorí podmienky, v rámci ktorých nebude dochádzať k porušovania domovej slobody.

Pre úplné zodpovedanie vašej otázky je smerodajné ustanovenie čl. 21 Ústavy SR (zákon č. 460/1992 Zb. ), podľa ktorého: „Obydlie je nedotknuteľné. Nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva.
Iné zásahy do nedotknuteľnosti obydlia možno zákonom dovoliť iba vtedy, keď je to v demokratickej spoločnosti nevyhnutné na ochranu života, zdravia alebo majetku osôb, na ochranu práv a slobôd iných alebo na odvrátenie závažného ohrozenia verejného poriadku. Ak sa obydlie používa aj na podnikanie alebo vykonávanie inej hospodárskej činnosti, takéto zásahy môžu byť zákonom dovolené aj vtedy, keď je to nevyhnutné na plnenie úloh verejnej správy.“

Štátne orgány nemôžu do súkromnej sféry občana – teda ani do jeho obydlia – zasahovať, avšak nedotknuteľnosť obydlia teda nie je absolútna. Nedotknuteľnosť obydlia je možné obmedziť napr. vo forme vyhostenia, kontroly korešpondencie väzňov (súvis s právom n súkromie), domovej prehliadky či povinnosti predkladať majetkové priznania, príp. výkon exekúcie vyprataním bytu a pod. Takéto obmedzenie však musí byť predvídané zákonom, musí byť ním sledovaný legitímny cieľ (napr. verejná bezpečnosť, ochrana práv a slobôd iných) a toto obmedzenie musí byť v demokratickej spoločnosti nevyhnutné

Nedotknuteľnosť obydlia

Právo na ochranu obydlia je v zmysle čl. 8 Dohovoru súčasťou práva na súkromie. V prevažnej väčšine prípadov sa zásah dotýka oboch týchto práv. Štát je povinný chrániť obydlie jednotlivcov a jeho súčasti. Podľa slovenskej judikatúry, obydlím je tiež k domu priľahlá ohradená záhrada a ohradený dvor, vrátane objektov, ktoré sa tu vyskytujú, ako aj priľahlé ohradené hospodárske budovy. O porušenie domovej slobody však nepôjde pri vniknutí do záhradných kôlní, altánkov, prístreškov a objektov nezamknutých, opustených, neobývaných, rozostavaných a pod. (rozsudok Najvyššieho súdu ČSSR, Rt 36/88 zo dňa 26. 11. 1987).

Ak si to vyžaduje účel exekúcie, súdny exekútor môže vykonať osobnú prehliadku a prehliadku bytu a iných miestností povinného, kde tento má svoj majetok. Exekučný poriadok ďalej upravuje ako jeden zo spôsobov výkonu exekúcie vypratanie nehnuteľnosti. Predpokladom k takému zásahu do obydlia občana je právoplatné a vykonateľné rozhodnutie, ktoré povinnému ukladá povinnosť vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť. Súdny exekútor je v tomto prípade oprávnený vstúpiť do obydlia povinného a spolu s ním do obydlia môžu vstúpiť aj ďalšie osoby (napr. zástupca obce, osoby vypratávajúce byt a pod.). V prípade, že by povinný dobrovoľne neumožnil exekútorovi vstúpiť do bytu, povinný znáša náklady vynaložené na prekonanie prekážky (napr. uzamknuté bytové dvere).

Povinnému musí byť poskytnutý náhradný byt len v prípade, že exekučný titul, teda vykonateľné rozhodnutie, ktoré je podkladom pre vykonanie exekúcie, ukladá oprávnenému povinnosť zabezpečiť pre povinného náhradný byt. Závisí od okolností prípadu, či súd vo svojom rozhodnutí prizná povinnému právo na náhradný byt. Pokiaľ by povinnému toto právo priznané bolo, povinného možno z bytu vypratať len vtedy, ak je preukázané, že pre povinného bol zabezpečený náhradný byt (preukazuje sa to napr. predložením platnej nájomnej zmluvy). Nakoľko sa jedná o rozsiahlu problematiku, v nasledujúcom čísle sa budeme témou „exekúcia vyprataním bytu“ zaoberať podrobnejšie.

Svoje čitateľské otázky adresujte na: advokaat@centrum.sk

Maloletí môžu nadobúdať majetok do svojho vlastníctva, avšak tento je spravovaný ich zákonnými zástupcami, predovšetkým rodičmi. Maloletí môžu nadobudnúť majetok nielen darovaním, ale aj vydržaním. V danej súvislosti poukazujeme na judikát – rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 4 Cdo 21/2004. Jedná sa o vec, v ktorej sa prejednávalo dedičstvo – nehnuteľnosti po poručiteľovi, pričom niektorí z oprávnených dedičov namietali darovanie nehnuteľností v tom čase maloletému dieťaťu.

“Vydržaním môže nadobudnúť vlastníctvo aj maloletý, ktorý prostredníctvom úkonov rodičov pri správe jeho majetku vstúpil do dobromyseľnej držby a vykonával ju.”  

Okresný súd Topoľčany svojím rozsudkom z marca 2003 zamietol žalobu, ktorou sa žalobcovia domáhali určenia, že do dedičstva po poručiteľovi, patria nehnuteľnosti. Súd zamietnutie žaloby odôvodnil tým, že i keď darovacie zmluvy z 30.08.1979 a 24.04.1985, ktorými boli dotknuté nehnuteľnosti darované vtedy maloletej žalovanej 2 jej rodičmi (poručiteľom a žalovanou 1), sú napriek ich schváleniu právoplatnými rozsudkami Okresného súdu Topoľčany a registrácii právoplatnými rozhodnutiami bývalého Štátneho notárstva v Topoľčanoch absolútne neplatné, pretože obdarovaná nebola pri ich uzavretí zastúpená osobitným opatrovníkom ustanoveným súdom, nadobudla žalovaná 2) vlastnícke právo k týmto nehnuteľnostiam vydržaním. Krajský súd ako súd druhostupňový rozsudok OS v Topoľčanoch potvrdil, pričom žalobcovia podali proti rozsudku Krajského súdu dovolanie.

Najvyšší súd SR, ktorý rozhdoval o dovolaní (mimoriadny opravný prosriedok v občianskom súdnom konaní) uvádza, že pretože vydržanie je len jednou z viacerých právnych skutočností, s ktorou zákon spája nadobudnutie vlastníckeho práva k veci ( § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka ), je zrejmé, že spôsobilosť nadobudnúť vlastnícke právo k veci týmto spôsobom má každý, kto má spôsobilosť mať práva a povinnosti, teda každý právny subjekt. V zmysle ustanovení §§7 a18 Občianskeho zákonníka sú týmto subjektom fyzické i právnické osoby. Každý subjekt, ktorý má spôsobilosť byť nositeľom vlastníckeho práva k veci, musí mať aj možnosť jeho nadobúdania spôsobmi predpokladanými zákonom.

Pokiaľ fyzické osoby nie sú spôsobilé na právne úkony, konajú za ne ich zákonní zástupcovia (§ 26 Občianskeho zákonníka). Zákonnými zástupcami maloletého dieťaťa sú v zmysle ustanovenia § 36 Zákona o rodine – v súčasnosti ide o st. §31 a32 zákona č. 36/2005 Z. z. – jeho rodičia, ktorí sú oprávnení a povinní ho nielen zastupovať, ale aj spravovať jeho záležitosti, teda predovšetkým spravovať jeho majetok a hospodáriť s výnosom z tohto majetku.

Najvyšší súd ďalej svoj rozsudok odôvodňuje tým, že ak nemožno vylúčiť nadobudnutie vlastníckeho práva k veci vydržaním u žiadneho právneho subjektu, teda ani o fyzickej osoby, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, nemožno u takejto osoby vylúčiť ani splnenie jednej zo základných podmienok vydržania, a to podmienky oprávnenej držby. Pretože aj samotná držba je právom, má aj fyzická osoba, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, spôsobilosť mať toto právo, teda spôsobilosť byť držiteľom. Nemá však spôsobilosť stať sa držiteľom vlastným konaním, ale len konaním cudzím, t.j. prostredníctvom zástupcu. Zástupca musí mať vôľu nadobudnúť držbu nie pre seba, ale pre zastúpeného a vykonávať ju v mene zastúpeného. U maloletých detí nadobúdajú a vykonávajú oprávnenú držbu (pod ktorou treba rozumieť faktické ovládanie veci s vôľou držiteľa nakladať s ňou v dobrej viere, že mu patrí) ich rodičia, ak sú ich zákonnými zástupcami, a to v rámci ich oprávnenia a zároveň povinnosti spravovať ich záležitosti. Vykonávajú ju dovtedy, kým vzhľadom na konkrétne okolnosti nenadobudnú maloleté deti spôsobilosť realizovať oprávnenú držbu vlastným konaním. Vychádzajúc z uvedeného právneho posúdenia veci, dovolací súd dovolanie žalobcov ako nedôvodné zamietol.

Aby došlo k platnému a bezchybnému darovaniu nehnuteľnosti maloletému, je nevyhnutné dodržať presné zákonné postupy. V danej súvislosti odporúčame obrátiť sa na právneho poradcu. V prípade záujmu o otázku darovania, darovacej zmluvy nás neváhajte kontaktovať.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnuteľnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa – realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie alebo priamo od správy katastra príslušnej podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, sú v bode „C“ uvedené ťarchy – či už vecné bremená – teda vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena. So získaním listu vlastníctva je samozrejme spojená poplatková povinnosť podľa zákona č. 145/1995 Z .z. o správnych poplatkoch. Na liste vlastníctva ako ťarcha môže byť uvedené záložné právo v prospech veriteľa, ktorý poskytol vlastníkovi nehnuteľnosti hypotekárny úver. Kupujúci môže získať informácie v súvislosti so záložným právom aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv, ktorého obsah, ako aj postup notára vo veciach tohto registra je upravený v §§ 73d až 73i zákona č. 323/1992 Zb. Podrobnosti o registri, jeho vedení, udržiavaní, aktualizácii a spôsobe registrácie upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 607/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o Notárskom centrálnom registri záložných práv.  

Pozor na charakter ťarchy, zákonnosť a určitosť právneho úkonu

Kupujúci by mal venovať istotne charakteru ťarchy a na náležité vymedzenie subjektov práva vyplývajúceho z vecného bremena alebo záložného práva. Ide totiž o zásadné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.  Tie musia byť v zmluve o kúpe nehnuteľnosti riadne uvedené, ako aj titul ich vzniku – zmluva, závet, súdom schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a pod. Vhodné by bolo zistiť tiež, či ťarcha, napr. vecné bremeno, bolo zriadené odplatne alebo bezodplatne. Súčasne dávam čitateľom do pozornosti § 151p Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže súd na návrh obmedziť alebo zrušiť vecné bremeno za primeranú náhradu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo plnenie peňažné. V danej súvislosti uvádzam rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 29/2009 zo dňa 30.06.2010: „Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem“ má na základe prejavov vôle účastníkov zmluvy týkať nie celej nehnuteľnosti, ale len jej časti, ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena, a to nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností – bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej a tiež v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Požadovaný stupeň určitosti prejavu vôle smerujúceho k zriadeniu vecného bremena k takto vyčlenenej časti nehnuteľnosti sa dosiahne, pokiaľ sa úkon vyhotovuje a formuluje na podkladoch jednoznačných, určitých a presne stanovených. Taký stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu.“

Zakomponovať ťarchu do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti?

Jednoznačná odpoveď – áno, zakomponovať existenciu ťarchy viaznucej na nehnuteľnosti do príslušnej zmluvy. Možnosť v negatívnom zmysle slova jestvuje, avšak tu už ide o mimoprávnu rovinu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, je právny úkon vyvolávajúci isté zákonom predvídané následky – tu vznik právneho vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim. Kúpna zmluva okrem presnej špecifikácie nehnuteľnosti by mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, príp. nedoplatky na daniach, poplatkoch za správu a pod. Zákon teda vyžaduje, aby právne úkony boli jasné, zrozumiteľné a súladné so zákonom. Občiansky zákonník ustanovuje preventívnu povinnosť pre účastníkov zmluvných vzťahov, aby dbali o to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych vzťahov (zmlúv a pod.). Predávajúci, príp. realitná kancelária sú povinní do zmluvy a kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by prípadná ťarcha v zmluve zakomponovaná nebola, nehnuteľná vec tak trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.

Zákonné možnosti ochrany kupujúceho v prípade kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je namieste, aby kupujúci disponoval s informáciou, či nehnuteľnosť, o ktorej kúpu má záujem, je alebo nie je zaťažená. Buď vyzve predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti, alebo si môže vyžiadať list vlastníctva od správy katastra, v ktorej evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Pokiaľ chce kupujúci ušetriť na správnych poplatkoch, informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môže získať na internetovom sídle www.katasterportal.sk, kde sa však informácie o nehnuteľnostiach aktualizujú v týždennej perióde, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

V zmysle ust. § 596 občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Kupujúcemu v opačnom prípade prislúcha právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Kupujúci má tiež právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti – napr. že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom alebo na nej neviazne vecné bremeno – najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci trvá na predaji nehnuteľnosti, zálohu 20.000 Sk odmieta vrátiť a vyhráža sa žalobou. Ako máme postupovať? Ďakujem za Vašu odpoveď.

          Pravoslav K. , Vysoká pri Morave

Manželia rozhodujú spoločne

Pri riešení predmetnej záležitosti treba vychádzať z existencie manželského zväzku ako i z existencie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“). Práve BSM zakladá osobitnú právnu úpravu vašich majetkovo-právnych vzťahov.

Do BSM patria všetky veci spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov – teda veci iné ako veci nadobudnuté darovaním, reštitúciou, darovaním len jednému z manželov atď. Jeden z manželov môže robiť v mene oboch rozhodnutia, úkony, pokiaľ sa jedná výlučne o bežné záležitosti – napr. úhrada nedoplatku za elektrickú energiu. Kúpa nehnuteľnosti však bežnou záležitosťou určite nie je a preto je nevyhnutné, aby sa na takom úkone súhlasne dohodli obaja manželia. Ak by nedošlo ku vzájomnému konsenzu, môže na návrh ktoréhokoľvek z vás rozhodnúť súd, čo je však zdĺhavé a neefektívne. Vyplýva tak z § 146 Občianskeho zákonníka. Ako sám uvádzate, vaša manželka mala predsa v úmysle použiť vaše spoločné finančné prostriedky, o použití ktorých tiež však rozhodujete ako manželia spoločne. V tomto prípade by ani súd neprivolil v prospech vašej manželky.

Predávajúci zdá sa v snahe o uzavretie obchodu a získať finančnú hotovosť opomenul skutočnosť, že podľa zákona manželia nadobúdajú veci, teda i nehnuteľnosti spoločne do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Výnimkou by bola napríklad situácia, kedy by vaša manželka nadobudla rodinný dom za peňažné prostriedky získané darom výlučne v jej prospech (peniaze boli darované len jednému z manželov), príp. ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. Pokiaľ ide o použitie prostriedkov z podnikania, táto záležitosť by mala byť riadne medzi manželmi upravená, nakoľko manželia môžu podnikať spoločne, alebo s pomocou toho druhého. Vtedy je nevyhnutné rozdeliť zisk z podnikania medzi oboch zúčastnených manželov. Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť či inú vec – napr. automobil – za trvania manželstva do výlučného vlastníctva jedného z manželov (teda vec by nepatrila do BSM) je možné pri zúžení BSM v zmysle ust. § 143a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Vyžadovalo by to však vašu vzájomnú dohodu o zúžení BSM, a to vo forme notárskej zápisnice.

Neplatnosť zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy

Na zmluve o uzavretí budúcej zmluvy ako i na samotnej budúcej zmluve – zmluve o prevode nehnuteľnosti – by správne mali byť ako zmluvné strany uvedení účastníci – na jednej strane predávajúci a kupujúci na strane druhej – teda vaša manželka a vy. Pokiaľ ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, taká zmluva je neplatná. Neplatným je taký právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu alebo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak by ste aj v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, avšak váš podpis by k zmluve nebol pripojený, ani v takom prípade by nenastali právne účinky – nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Jednoznačne o takej situácii hovorí judikát – rozsudok Najvyššieho súdu ČSR z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73, podľa ktorého: „Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, potom musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z kupujúcich manželov na listine zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zhojený tým, že vec nadobudnutá hoci len jedným z manželov za trvania manželstva zo spoločných finančných prostriedkov je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“ Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje pre uzavretie zmluvy písomnou formou, aby došlo k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Uplatnenie nároku na súde – vymáhanie

V súvislosti s vyplatenou sumou zálohy platí, že ak je zmluva neplatná, príp. i súdom zmluva určená za neplatnú, podľa 457 § Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Predávajúci je tak povinný Vám zálohu vrátiť, keďže nedošlo k platnému uzavretiu zmluvy. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodným obohatením je napr. majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu. Požiadavka zaplatiť zálohu v čase uzatvorenia len zmluvy o budúcej zmluve je viac než atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvykne uhrádzať pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, v rámci ktorej si zmluvné strany dojednajú spôsob a podmienky zaplatenia kúpnej ceny. Ak predávajúci chce podať žalobu, môže tak urobiť – podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku každý má právo domáhať sa na súde ochrany práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Ak by k tomu došlo, odporúčam vám obrátiť sa so žiadosťou o pomoc na právnika. Mám za to, že predávajúci vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti veci nebude úspešný. Naopak, spôsobí si zbytočné komplikácie a najmä finančné výdavky.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Chceme pre dcéru, ktorá ešte nedosiahla 18 rokov, kúpiť byt ako odmenu k maturite. Ako máme v danej veci postupovať, je potrebné uviesť jej meno priamo v kúpnej zmluve ako aj uviesť jej podpis? Alebo kto podpisuje zmluvu, keď byt nadobudne naša dcéra. Niekde som počula, že vraj sa vyžaduje aj zásah súdu, hoci mi to pripadá divné. Ako to bude s elektrárňami, správcom a pod.? Ďakujem za odpoveď.

        Jana Š., Nitra

Maloletý zmluvu nepodpisuje

V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna zmluva a pod.) uveďte vašu dcéru ako nadobúdateľa nehnuteľnosti. Zmluvnými stranami ste však vy ako kupujúci – obaja rodičia a ďalej je to predávajúci. Keďže vystupujete ako manželia kupujúci nehnuteľnosť pre svoje maloleté dieťa, musíte byť uvedení obaja v predmetnej zmluve. Bez ohľadu na to, že vaša dcéra vzhľadom na svoj vek by možno bola schopná rozumovo pochopiť a vykonať právne kroky pri nadobúdaní nehnuteľnosti, slovenský právny poriadok to neumožňuje. Neprihliada sa totiž na individuálne schopnosti občana. Zatiaľ nie je v plnom rozsahu spôsobilá na právne úkony. Vy ako rodičia ste stále jej zákonnými zástupcami, ktorí sú v plnom rozsahu oprávnení konať v jej mene. A samozrejme v jej prospech.

Zo zatiaľ uvedeného vyplýva, že zmluvu o nadobudnutí nehnuteľnosti podpisujete vy ako rodičia, pričom by mal byť uvedený v zmluve váš osobný stav – že ste manželia, a ďalej zmluvu podpisuje predávajúci. V prípade, že by zmluvu podpísal len jeden z rodičov, pri nasledovnom kroku – pri predložení návrhu na schválenie právneho úkonu v mene maloletej na súd, tento by vyžiadal si vyjadrenie toho z rodičov, ktorého podpis na zmluve absentuje. Aby nehnuteľnosť dcéra nadobudla, bol by potrebný aj súhlas druhého z rodičov. Dostávame sa k odpovedi na ďalšiu vašu otázku, a to či sa vyžaduje zásah súdu v situáciách, kedy robia právne úkony zákonní zástupcovia pre svoje maloleté deti a ktoré budú mať na ne určité právne následky. Ak by však druhý rodič nemal plnú spôsobilosť na právne úkony, jeho súhlas by sa nevyžadoval. Rovnako je tomu tak i v prípade, že boli jeho rodičovské práva obmedzené, prípadne že bol týchto práv pozbavený. Existencia platnej zmluvy ešte neznamená, že vaša dcéra nadobudne vlastnícke právo k bytu. To je možné teda až po kladnom vyjadrení súdu, ktorý rozhoduje o tom, či daný právny úkon je v prospech maloletého alebo nie. Ak bude výrok súdu súhlasný, je na mieste podať návrh na vklad vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností a vyčkať na zavkladovanie. Súčasťou návrhu na vklad okrem zmluvy bude aj rozhodnutie súdu, ktoré musí mať vyznačenú doložku právoplatnosti. Tú vám vyznačia na príslušnom súde. Ak by sa súd vyslovil zamietavo, nič sa nedá robiť, treba rešpektovať rozhodnutie súdu. Pokiaľ ide o príslušnosť súdu, tá sa nespravuje miestom, kde sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť, ale miestom trvalého bydliska vašej dcéry.

Správa bytu, poplatky, nakladanie s bytom

Po tom, ako maloletá nadobudne vlastníctvo k bytu, nebude môcť voľne disponovať nehnuteľnosťou. Má sa tým na mysli najmä otázka zmluvných vzťahov s dodávateľmi energií, kde v zmluvách o dodávke napr. elektrickej energie, plynu a pod. budete figurovať vy ako zákonní zástupcovia.

K uzavretiu daných zmlúv s maloletou by dodávatelia akiste nepristúpili. K prepisu subjektov na zmluvách by bolo možné až po tom, ako maloletá dovŕši 1á rok svojho veku a nadobudne plnoletosť.

V dispozícii s bytom je maloletá obmedzená, nakoľko všetky úkony tým spojené budete vykonávať vy. Nie je tak možné napr. aby maloletá scudzila byt – teda aby ho previedla na inú osobu, darovala a pod. I tu ide o úkony, na ktoré nie je ešte spôsobilá a vyžaduje sa váš zásah. To isté sa vzťahuje i na vás ako rodičov, nakoľko nemôžete v rozpore so záujmom maloletej naložiť ľubovoľne s bytom. Opäť je namieste súd, ktorý by sa eventuálne vyjadril, či ten-ktorý právny úkon je alebo nie je v súlade s oprávnenými záujmami maloletej.

K rodičovským právam

Obaja rodičia majú rovnaké práva i povinnosti k maloletému dieťaťu. Vykonávajú ich buď spoločne alebo na základe vzájomnej dohody o ich výkone. Nakoľko rodičovské práva a povinnosti majú osobnostnú povahu, nemôžu sa vykonávať bez súhlasu druhého z rodičov. Výnimku predstavuje ako už bolo načrtnuté obmedzenie alebo pozbavenie rodičovských práv jedného z rodičov, príp. zánik rodičovských práv smrťou jedného z rodičov. Rodičovské práva spravidla zanikajú plnoletosťou dieťaťa.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

(Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98)

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, v našom prípade byt, upravuje Občiansky zákonník v ust. §588 anasl. Podstatnými náležitosťami sú: 1. Náležité určenie zmluvných strán, 2. Určenie predmetu kúpnej zmluvy – byt musí byť presne špecifikovaný – a to údajmi z katastra, 3. Kúpna cena – ktorá musí byť pod sankciou neplatnosti zmluvy podľa § 40a OZ určená v súlade s cenovými predpismi. Ďalej je to záväzok predávajúceho – odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy, ktorému na strane druhej zodpovedá záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy. Samozrejme, že medzi náležitosti kúpnej zmluvy sú aj práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho (teda – úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností, ktoré tvoria obsah medzi zmluvnými stranami vznikajúceho právneho vzťahu).

Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/19936Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 5 – tak by, okrem iného, malo byť v zmluve o kúpe bytu obsiahnuté aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správa katastra, pokiaľ zmluva neobsahuje toto vyhlásenie, postupuje tak, že zmluvy a návrh na vklad vráti podávateľovi návrhu s poučením o odstránení chýb a za tým účelom konanie preruší. Pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví.

Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Právnym titulom nadobudnutia vlastníctva k bytu je kúpa, teda uzavretie kúpnej zmluvy, teda v prvom rade je nevyhnutná existencia platnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to v písomnej forme, nakoľko podľa § 46 ods.1 OZvšetky zmluvy, predmetom ktorých je nehnuteľnosť, musia mať obligatórnu písomnú formu. Ďalším postupom zmluvných strán je vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností – pre hlavné mesto SR Bratislavu je to správa katastra, ktorá sa nachádza v Ružovej doline. Zmluva o prevode sa pripája k návrhu na vklad ako jej príloha – a to v súlade s ust. § 30 ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. Správa katastra zmluvu preskúma, či má predpísané podstatné náležitosti, toto sa však nevzťahuje na prípady, kedy sú zmluvy vyhotovené vo forme notárskej zápisnice alebo autorizované advokátom. Pokiaľ zmluva a návrh na vklad spĺňajú zákonné podmienky pre vklad splnené, príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o povolení vkladu podľa § 30 ods. 5 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Dňom zápisu vlastníckeho práva sa kupujúci stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti.

Ak nie sú podmienky na vklad splnené, správa katastra rozhodnutím návrh na vklad vlastníckeho práva zamietne podľa § 31 ods. 2 zákona č. 1621995 Z. z. Pokiaľ by sa účastníci katastrálneho konania obrátili v danej veci na súd, súd by podľa § 250q ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku potvrdil rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti, ak by zistil, že kúpna zmluva je neplatná.

Aký počet originálov kúpnej zmluvy sa prikladá k návrhu na vklad vlastníckeho práva a aké sú správne poplatky?

K návrhu na vklad vlastníckeho práva sa predkladá príslušnej správe katastra zmluva, ktorou sa scudzuje nehnuteľnosť, v počte dvoch rovnopisov. Návrhy na vklad, ako už bolo načrtnuté vyššie, podávajú sa príslušnej správe katastra, ktorá o nich rozhoduje v katastrálnom konaní. Navrhovatelia, zmluvné strany, si často mýlia práve dotknuté štátne orgány – správu katastra a Katastrálny úrad. Katastrálny úrad je orgánom štátnej správy pre obvod kraja v súlade s územnosprávnym členením SR. Správne poplatky v súvislosti s konaním o zápis vlastníckeho práva sú upravené zákonným predpisom – zákonom č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, Položka 11. Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 EUR. Ak účastník katastrálneho konania žiada o urýchlené konanie, kedy sa o vklade rozhoduje v lehote 15 dní, poplatok predstavuje sumu 265,50 EUR. Výšku predmetného správneho poplatku možno zistiť napr. na http:// jaspi.justice.gov.sk

Aké opatrenie možno v kúpnej zmluve vykonať, aby bolo predávajúcemu v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy, avšak ešte pred odovzdaním bytu, zabránené byt prenajať tretej osobe?

V kúpnej zmluve, predmetom ktorej je byt, možno uviesť ustanovenie, podľa ktorého sa predávajúci zaviaže, že nebude akýmkoľvek spôsobom disponovať s predmetom kúpy – s bytom – a teda že tento byt medzičasom v dotknutej časovej osi – po uzavretí kúpnej zmluvy a pred odovzdaním bytu – byt neprenajme alebo ho iným spôsobom nescudzí v prospech inej tretej osoby. Predávajúci sa tak zaväzuje zdržať sa konania, ktoré by malo za následok zánik právneho vzťahu založeného predmetnou kúpnou zmluvou a prípadné trestnoprávne následky. Zmluvné strany – predávajúci a kupujúci – si v kúpnej zmluve môžu pre tento prípad, ak by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na predmet kúpy, dojednať právo kupujúceho od kúpnej zmluvy odstúpiť.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana.

Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. V súvislosti s výkonom exekučnej činnosti má exekútor postavenie verejného činiteľa. Vykonávanie exekučnej činnosti je teda výkonom verejnej moci.

Priebeh exekúcie a exekučný príkaz

Predpokladom vykonania exekúcie vyprataním nehnuteľnosti, ktorý je jedným zo spôsobov uspokojenia práva na nepeňažné plnenie, je existencia právoplatného a vykonateľného exekučného titulu. Ide o súdne rozhodnutie, ktorým sa povinnému ukladá povinnosť vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť a vydať ju oprávnenej osobe. Súdnemu rozhodnutiu predchádza podanie tzv. reivindikačnej žaloby, ktorou sa vlastník bytu alebo iná oprávnená osoba domáha vydania bytu.

Exekútor poverený vykonaním exekúcie je povinný upovedomiť oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Exekútor po tom, ako uplynie lehota na vznesenie námietok proti exekúcii alebo po doručení rozhodnutia súdu o námietkach, ktorým sa námietky zamietli, vydá exekučný príkaz na vypratanie nehnuteľnosti a súčasne určí termín vypratania. Exekučný príkaz by mal byť doručený pred termínom vypratania.
Exekučný príkaz musí byť doručený oprávnenému, povinnému a obci, na území ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá má byť vyprataná. Povinnému sa exekučný príkaz doručuje do vlastných rúk. Po doručení exekučného príkazu exekútor u urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, tiež veci, ktoré patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte. Exekútor ďalej urobí opatrenie, aby bol z vyprataného objektu vysťahovaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného. Exekútor k vyprataniu nehnuteľnosti priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce, v prítomnosti ktorej sa vypratanie nehnuteľnosti vykoná odstránením vecí a vysťahovaním osôb z vypratávanej nehnuteľnosti. Právo vstupu do bytu okrem exekútora majú aj jeho zamestnanci, príslušníci Policajného zboru poskytujúci exekútorovi ochranu, a samozrejme aj oprávnený. Pokiaľ si to vyžadujú okolnosti výkonu exekúcie, exekútor môže pribrať i ďalšie osoby (napr. osoby technicky spôsobilé odstrániť zámku či inú prekážku vstupu do bytu).

Námietky proti bytovej náhrade, zánik nároku na jej poskytnutie

Pri vyprataní nehnuteľnosti – bytu môžu vzniknúť nasledovné situácie: vypratanie sa uskutoční bez poskytnutia náhradného bytu, ubytovania alebo sa vypratanie môže uskutočniť len po zabezpečení náhradného bytu. Ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, za ktorý treba zabezpečiť byt náhradný, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia oprávneného o zabezpečení bytovej náhrady. Nárok povinného na bytovú náhradu však zanikne, ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. M Cdo 263/02, byt s jednou obytnou miestnosťou môže spĺňať podmienky náhradného ubytovania ako aj náhradného bytu. Rozdiel medzi nimi spočíva v kvalite bývania v prospech náhradného bytu. Náhradný byt musí svojou veľkosťou a vybavením zabezpečí ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti; túto kvalitu náhradné ubytovanie nemusí mať a právo bývania nájomcu môže byť výrazne obmedzované ďalšími nájomcami.

Zabezpečenie bytovej náhrady oprávnený môže preukázať rôzne (napr. predložením návrhu nájomnej zmluvy, predložením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne bytovú náhradu o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme s povinným a pod.). K tomu aby exekútor mohol vykonal exekúciu, je nutné, aby z tohto preukazu oprávneného bola jasne zrejmá identita ním zabezpečovanej bytovej náhrady s náhradou určenou v rozhodnutí, na základe ktorého sa exekúcia navrhuje. Túto otázku pred vykonaním exekúcie skúma exekútor alebo súd na základe včasnej námietky povinného proti bytovej náhrade.

Oprávnený a povinný môžu vzniesť u exekútora námietky proti bytovej náhrade do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie. Námietky musia byť odôvodnené a na dodatočne uvedené dôvody sa neprihliadne. O námietkach rozhoduje okresný súd, ktorý poveril exekútora vykonaním exekúcie, a to najneskôr do 60 dní od ich doručenia. Miestne príslušným súdom je všeobecný súd povinného. Ak povinný nemá všeobecný súd v Slovenskej republike, príslušný je súd, v ktorého obvode má povinný majetok; ak je niekoľko príslušných súdov, rozhoduje súd, ktorému bola žiadosť doručená ako prvému. Rozhodnutie o námietkach sa doručí oprávnenému, povinnému a po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vyhovelo námietkam, je prípustné odvolanie.
Svoje otázky môžete adresovať na: lasak@defensa.sk

“Členstvo v stavebnom bytovom družstve a právo užívať byt môže prejsť smrťou užívateľa družstevného bytu, ktorý nebol v spoločnom užívaní manželov (§ 172 ods. 2 O.z.), len na jedného dediča poručiteľa, ktorému pripadol členský podiel, alebo na dvoch dedičov, ak sú manželmi” (§ 172 ods. 2 OZ.)

“V konaní o dedičstve je v takom prípade rozhodnutím podľa ustanovenia § 39 Not.por. riešené, kto z dedičov nadobúda členský podiel poručiteľa v stavebnom bytovom družstve, prípadne ako sa dedičia vyporiadajú ohľadne náhrady zostatkovej hodnoty tohto podielu. Dôsledky vyplývajúce z nadobudnutia členského podielu pre vznik členstva v družstve a pre prechod práva užívať družstevný byt nie sú predmetom rozhodovania v konaní o dedičstve.” (rozhodnutie NS SR, spis. zn. 1 Cz 67/71 zo dňa 8.9.1971)

Družstevný byt v spoločnom nájme manželmi

Predmetný judikát upravuje otázku prechodu nájmu bytu, ktorý sa nachádzal v spoločnom nájme manželov. Napriek tomu, že je tu uvedený pojem “byt v spoločnom užívaní” a právny inštitút spoločného užívania bytu upravoval Občiansky zákonník pred rokom 1990 v ust. § 172, v súčasnosti ide o inštitút spoločného nájmu bytu. Ten Občiansky zákonník v platnom znení upravuje v §700 anasl. Podľa predmetného ustanovenia byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Nakoľko ide o družstevný byt, pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť len medzi manželmi. V praxi vznikajú mnohé spory v súvislosti s právnym posúdením situácie, kedy spoločný nájom družstevného bytu prechádza na druhého z manželov alebo na inú osobu. Má sa tým na mysli situácia pri konaní o dedičstve. Práve pri konaní o dedičstve dochádza k častým dezinetrpretáciám zákonných ustanovení upravujúcich predmetnú otázku.

Prechod nájmu družstevného bytu

Zákon ustanovuje, že nájom družstevného bytu prechádza na: 1. pozostalého manžela alebo 2. dediča. K prechodu spoločného nájmu bytu manželmi na pozostalého manžela dochádza za podmienky, že právo na družstevný byt sa nadobudlo za trvania manželstva. Pozostalý manžel sa tak stane členom družstva a jemu patrí aj členský podiel. Súd má zo zákona povinnosť na uvedenú skutočnosť v konaní o dedičstve prihliadnuť. Hore uvedený judikát sa vzťahuje na iné prípady, a to kedy spoločný nájom bytu manželmi vznikol uzavretím manželstva, avšak zosnulý manžel nadobudol právo na družstevný byt už pred jeho uzavretím. Jeho smrťou prechádza členstvo v družstve a nájom družstevného bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel. Uvedené vyplýva z ust. § 707 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Z dotknutých ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že právo spoločného užívania bytu môže prejsť na dvoch dedičov, ktorým pripadol členský podiel v stavebnom bytovom družstve, iba vtedy, ak sú manželmi.

Postup súdu (súdneho komisára)

V konaní o dedičstve by nemalo dôjsť k schváleniu dohody dedičov (dohoda o vyporiadaní dedičstva) , podľa ktorej by členský podiel mal pripadnúť viacerým dedičom, ktorí nie sú manželmi a ktorí uzavierali dohodu s tým, že takto nadobudnú právo spoločného užívania bytu. Povinnosťou súdu je poučiť dedičov o tom, že členský podiel a nájom družstevného bytu môže nadobudnúť iba jeden z nich. Na tieto dôsledky je nevyhnutné prihliadať aj pri vyporiadaní medzi dedičmi, ktorí neuzavreli dohodu. V prípade, ak by poručiteľ (jeden z nájomcov družstevného bytu) zanechal závet, podĺa ktorého by v prípade, ak sa užívateľmi bytu nemôžu stať obidvaja dediči, má byt pripadnúť konkrétnej osobe (jednému dedičovi), ktorý by mal následne vyplatiť druhého z dedičov, ide o nesplniteľnú vôľu poručiteľa. Súd musí vypočuť dedičov, či trvajú na doslovnom vykonaní závetu a poskytnúť im zákonné poučenie.

Zákon kladie dôraz predovšetkým na dohodu dedičov (ak nejestvuje platný závet). Pokiaľ by však k jej uzavretiu nedošlo a závet poručiteľa by odporoval zákonu, notár v pozícii tzv. súdneho komisára by bol povinný vykonať vyporiadanie medzi dedičmi, a to podľa toho ustanovenia závetu, ktoré je vykonateľné, teda súladné so zákonom. Treba zdôrazniť, že právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom, je neplatný. Súd pri vyporiadaní medzi dedičmi, ako aj pri potvrdzovaní nadobudnutia dedičstva rozhoduje o tom, kto nadobúda poručiteľov členský podiel v družstve. Samotné dôsledky, ktoré vyplývajú z nadobudnutia členského podielu pre vznik členstva v družstve a pre vznik práva nájmu družstevného bytu, nie sú predmetom rozhodovania v konaní o dedičstve.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či mám právo na polovicu bytu, ktorý na mňa a moju manželku (sme v rozvodovom konaní) prepísala svokra po našom sobáši. Jedná sa o družstevný byt, ktorý nie je ešte vo vlastníctve, sme tam len členmi družstva.

Rastislav K., Rimavská Sobota

Družstevným bytom sa rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, je prenajatý členovi družstva alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, pričom aspoň jeden z manželov je členom družstva. Tak ustanovuje rozsudok Najvyššieho súdu S SR, sp. zn. 5 Cdo 107/2000 z 30.1.2001.

V zmysle Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje vzťahy medzi občanmi navzájom vo viacerých oblastiach spoločenského života, byty môžu byť rôzneho charakteru – môže ísť o bežné byty patriace fyzickým alebo právnickým osobám (v Českej republike sa vedie i naďalej polemika o to, či napr. spoločnosť s ručením obmedzeným môže alebo nemôže vlastniť byt), ďalej tzv. služobné byty, pre byty osobitného určenia a pre byty v domoch osobitného určenia. Vo vašom prípade ide o byt, ktorý patrí a ktorí spravuje bytové družstvo. Vaše právo bývania, a teda právo predmetný byt užívať vyplýva z existencie vášho vzťahu k družstvu, ktorý bol, ako sám uvádzate, založený prevodom členských práv k družstvu zo strany vašej svokry na vás a vašu manželku. Do úvahy pri riešení otázky vášho bývania a otázky samotného vyporiadania ohľadne predmetného bytu je nevyhnutné zdôrazniť, že právo k predmetnému družstevnému bytu ste nadobudli obaja ako manželia a po uzavretí manželstva. Členský podiel v družstve je tak predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve

V danej súvislosti uvádzam, že ten, komu bola uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote po zabezpečení bytovej náhrady, má až do splnenia tejto podmienky právo v byte bývať (právo bývania), ak nedôjde k zániku tohto práva už skôr v dôsledku iných okolností. Podmienkou platnosti dohody o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve, ktorý má prevodca členských práv a povinností v nájme (vy a vaša manželka), nie je súhlas osoby majúcej k bytu právo bývania. Právo bývania tejto osoby nie je dotknuté prevodom členských práv a povinností a následným zánikom nájomného práva doterajšieho nájomcu. Uvedené odobril Najvyšší súd SR svojím rozsudkom z 30. mája 2001, sp. Zn. 5 Cdo 37/01. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme družstevného bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu a súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Súd rozhodne na návrh jedného z rozvedených manželov o zrušení tohto práva, ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu. Tým zaniká aj spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve. Občiansky zákonník výslovne upravuje právo na bytovú náhradu pre prípady zániku nájmu bytu výpoveďou prenajímateľa, a to ako bytov nedružstevných, tak bytov družstevných (§ 714 OZ). Podľa predmetného ustanovenia OZ zánikom členstva osoby v bytovom družstve zanikne jej nájom bytu a nájomca družstevného bytu nie je povinný sa z bytu vysťahovať, dokiaľ mu nie je zabezpečený primeraný náhradný byt. Pokiaľ ide o vrátenie členského podielu, jeho vrátenia sa môže člen domáhať až po vysťahovaní z bytu, a to v lehote danej stanovami družstva.

Zabezpečenie primeraného náhradného bytu a vylúčenie povinnosti jeho zabezpečenia

Náhradným bytom je byt s jednou obytnou miestnosťou, a to v zmysle § 712 ods. 2 Občianskeho zákonníka, avšak svojou veľkosťou a vybavením však musí zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Náhradné ubytovanie poskytnuté v podobe bytu s jednou obytnou miestnosťou (§ 712 ods. 3 Občianskeho zákonníka) nemusí svojou veľkosťou a vybavením zodpovedať kvalitám charakterizujúcim náhradný byt; právo nájomcu môže byť obmedzované právom bývania aj ďalších nájomcov k takejto bytovej náhrade. Uvedené vyplýva j rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 25. februára 2003, sp. zn. M Cdo 263/02.

V prípade, že by vám ako rozvedenému manželovi, ktorý je povinný sa z bytu vysťahovať, prislúchalo iné právo bývania – či už vlastný byt, alebo nájom na dobu neurčitú alebo aspoň nájom na dobu niekoľkých rokov, otázka vášho bývania by bola ponímaná zo strany súdu inak. Pokiaľ by členský podiel pripadol v rámci vyporiadania BSM vašej manželke, bola by povinná vás z časti členského podielu vyplatiť, avšak povinnosť zabezpečiť vám náhradné bývanie by nemala, resp. družstvo. Uvedené odobrila aj príslušná judikatúra: „V prípade, ak bytová potreba rozvedeného manžela je vyriešená inak, súd pri rozhodovaní o návrhu podľa § 705 ods. 2 Občianskeho. zákonníka za splnenia predpokladov uvedených v § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka nemusí viazať vypratanie bytu na zabezpečenie bytovej náhrady.“ (Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. 11. 1993 sp. zn. 2 Cdo 93/93.)

V prípade bližších otázok neváhajte osloviť právneho poradcu.

Otázky adresujte na: lasak@defensa.sk